等価交換について

等価交換とは、文字通り２つの不動産を互いに
交換するというもので、借地権の場合は、
借地と底地の交換を行うもの等があります。

さて借地権一団の土地が２階建てのように
借地／底地の関係になっています。

実際の等価交換は、それぞれの位置と面積だけでなく
地型、道路との接道を勘案していわゆる等価となるよう
区分けします。

単純な線引きだけでは分割後の２つのときに大きな
価値の違いが出るケースがあります。

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確かに普通借地権（旧法借地権）の定期借地への
移行は可能ですが、借地権側のデメリットを補う
必要があります。

実行までには、そのあたりの補償についても
よく話し合う必要があると思います。
借地の保証金額、契約終了時の地主側による
建物買取保証などいろいろな策があると思います。
いずれにしてもよくメリットデメリットを検討・話し合いを
した上での実行をしてください。

次回は、等価交換のお話をします。

借主側の
１）メリット
普通借地と比較して地代が下がる傾向があります。

２）デメリット
期間満了と同時に更地にして返却しなければなりません。
一般的には保証金の支払が必要です。

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普通借地契約を定期借地契約へ変更するには

変更のメリット・デメリットは
地主側の
１）メリット
期間満了により土地が自ら利用できるようになる
一般的に保証金を預託するためある程度の運用ができる。

２）デメリット
普通借地と比較して地代が下がる傾向があります。


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借地の契約でこんな質問があります。

普通借地契約を定期借家契約に変更できますか？

可能か不可能かと問われれば、

答えは「ＹＥＳ」です。

しかし、これまでの借地契約を合意によって解除する
必要があります。

普通借地契約を定期借地契約にするには、
地主側、賃借人側双方に
メリット・デメリットがあります。

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さて契約書が無い場合
最終的には新たに作成が必要です。

その場合に気をつけるのは
①従前の契約期間を踏襲すること
②契約書の内容について双方が納得して作成すること
　特にこれまで決められていなかった重要なことについて決定するとき
③法律、判例を遵守すること
などがあります。

これまで決めていなかったことを決めるわけですから
いきなり作成して「ここにサインと押印をして！」と
言っても難しいですね。

互いに納得して書面を作成してください。

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契約書が無い！

イザというときに困ります。

◎相続が発生した際。
契約内容がはっきりしないなら、課税はどうなる？

◎借主貸主間でトラブルが起きたとき。
本来は、決まり事を記載した書類が無ければ、トラブル
解決は難しい！！

そのほかにも問題は沢山あります。

やはり、互いに「無いとまずい」と感じた時に
作成すべきなのです。

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