TOP > 実録！契約担当の本音     

11月も多くのお問い合わせ・反響を頂き、多くの物件をご成約させていただきました。

　12月も引き続き、㈱リースティスタッフ8名と㈱三春情報センター賃貸スタッフ19名の総勢27名が、お客様のお部屋探し・オーナー様の空室決めをサポート致します。

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　12月にはいり、お引っ越しする方は少し減ったように感じますが、長いスパンをかけて探している新婚さんは2人の時間が合うときに、ちょくちょくお部屋探しにきていただいてます。

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　いよいよ冬本番といった感じですね！立冬も過ぎ、もうじき12月です。物件の内見の際には、暖かくしてお出かけ下さい。（とくに足元が冷えますので、靴下は厚手のもので！！）

　今日は、インテリア選びの参考に、風水のお話をさせていただこうと思います。是非、今の自分のお部屋と比べてみてください。

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　11月に入りましたね。朝・夜が少し冷え込むようになりましたが、まだまだ例年の冷え込みには程遠い気がする今日この頃ですね。

　不動産市場、11月にはいり、この時期に転勤がある会社が多くいらっしゃるようです。昨年と比べ、分譲タイプの家族向き物件に動きがあるといった印象です。

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今回は、分かっているようで分からない！？不動産用語についてお話させていただきます。

　例えば・・・・　”UB（ユニットバス）”　とはなにか分かりますか？

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　9月も多くのお問い合わせ・反響を頂き、多くの物件をご成約させていただきました。

　10月も引き続き、㈱リースティスタッフ8名と㈱三春情報センター賃貸スタッフ28名の総勢36名が、お客様のお部屋探し・オーナー様の空室決めをサポート致します。

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　今回は、またまた、フォレントさんに面白いページがありましたので、リンクを貼ろうと思います。
　「部屋探しの技ありトーク」というもので、お部屋を探すお客様自身が心がけて欲しいコトが載っています。

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　今回は、ＨＯＭＥ’Ｓ調べ「まちと住まいのデータブック」をもとに、お話をしようと思います。

　みなさん、東京で一度は住んでみたいなーという街はありますか？今回はアンケートを元に出たデータをご紹介しようと思います。

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　今年もあと４ヶ月・・・いよいよ９月に入りました。今日は、９月の動向について少しお話しし、そして新婚さんのお部屋探しについてお話しようと思います。

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　7月も多くのお問い合わせ・反響を頂き、多くの物件をご成約させていただきました。

　8月も引き続き、㈱リースティスタッフ8名と㈱三春情報センター賃貸スタッフ28名の総勢36名が、お客様のお部屋探し・オーナー様の空室決めをサポート致します。

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　6月にはいり、不動産業界も二極化が進んでいるようです。
　毎回物件資料を届けにくるat homeの営業さんによると、「好調な不動産会社」「不調な不動産会社」で大きく差が開いている、とのことです。

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私事のお引っ越し大作戦・・・
番外編第２弾は、「意外と大変！？引っ越し準備」編です。

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今回は番外編？
私事ですが、独り暮らしをはじめます！

今日は私のお部屋探しについて、お話したいと思います。

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　『フォレント』（物件検索サイト）を運営している会社リクルートさんが、今度は結婚情報のゼクシーにて、新婚さん向けのお部屋探しサイト『フォレントブライダル』の運営を開始するとの情報をキャッチしました。

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　今年もフレッシュなリーシングクリエーター(賃貸営業）がグループ会社の三春情報センターに入社してきました。
　早速ですが・・・写真にて紹介しようと思います！

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　賃貸（というより不動産屋の？）繁忙期といわれる１～３月が過ぎました。毎日契約が４・５本あり、倒れるかと思う毎日でしたが、なんとか乗り切りました。

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いよいよ、本格的に忙しくなってきました。
私の退社時間も日に日に遅くなり・・・・！！？いえいえ、当社物件への申し込みがたくさんあり、非常に嬉しい限りです。

さて。今回は、”賃貸契約”について・・・契約担当目線からご説明したいと思います。

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なかなか入居者の決まらない物件・・・
値段も安いし、キレイなのに・・・それでも決まらない物件が、結構世の中には多くあります。

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　新年明けましておめでとうございます。本年もどうぞよろしくお願い致します。
さて、ついに１月になりました。これからの３ヶ月は賃貸市場、いわゆる”繁忙期”へと突入します。

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　契約担当の伊藤です。
今年も早いことで、あと半月ですね。長引く風邪が流行っているようですので、引っ越す予定のある方は体調を崩す前にお部屋探しを始めることをオススメします。

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リースティでは、色々な資格をもった社員が多数います。マネージャーともなると、宅建・二級建築士はもちろんのこと、不動産コンサルティング、賃貸住宅管理士、マンション管理士、不動産アナリスト、、、証券外務員、、、などなど、その他も多数の資格を保有しております。

そんな中、今回は「宅建」についてお話したいと思います。

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暑い日が続きますが、皆様いかがお過ごしでしょうか。
賃貸業界では、暑い夏に負けず（？）入居希望者の動きが例年に比べ、少し多く感じます。

今回は、最近の入居ニーズと、賃貸物件を探すコツについてお話したいと思います。

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2007年3月27日、不動産総合情報サービスのアットホーム㈱と㈱オーナーズ・スタイルが賃貸住宅に関する意識調査結果を発表しました。オーナー様にとって非常に興味深い内容になっています。

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＜近況報告２＞
３月も中盤が過ぎ、後半戦を迎えました。
今年は例年と比較して市場の流れがやや異なっています。
例年この時期はどの仲介業者も忙しくバタバタしている時期ですが、今年は普段の月と変わらない状況です。

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＜近況報告＞
２月の成約状況ですが、全体の成約物件の約４０％が単身者用の居住物件でした。

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2月になりお客様や仲介業者から空室物件の空き状況の確認や問合せが段々増えてきました。
空室があるオーナー様にとっては満室にするチャンスです。この時期を逃すとまた１年決まらない・・・といっても過言ではありません。
特に単身者用の居住物件は学生や新卒内定者、転勤者の異動が多い３月が一番成約件数が多いです。
なんとしても成約を！というオーナー様へアットホーム㈱が行ったアンケートをご紹介します。

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繁忙期が近づき、段々お問合せやお申込みも増え始めてきました。
空室にお悩みのオーナー様にとって、この時期を逃すと空室期間が長期化する恐れがあります。

今月中に今一度、室内設備、募集条件を見直してください。

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住宅新報社より、2006年9月1日現在のワンルームの家賃調査の結果が発表されましたので、ご報告いたします。

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今までほとんど成約の無かった1部屋タイプの物件でしたが、11月に入り、不思議とお申込の件数が増えております。

転居理由を確認するとほとんどのお客様が‘転職’・‘実家からの独立’です。

この時期に転職される方が多いのかはよく分かりませんが、なぜか今年は多いようです。

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先日、車に乗っていたら、鈍い音が聞こえました。
気にはなりましたが、そのまま走行。
信号で停まったところとても嫌な音が・・・

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今年も残り２ヶ月となりました。

年末の契約は毎年お申込の１/２ほどの成約となっており、お断りをさせていただくお客様が増えます。

どういう訳か年末にご入居いただけないお客様が動くようです。

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先日ご案内したお客様に転居理由を伺ったところ、「今の管理会社の対応が悪い」という回答がありました。

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弊社では「ＨＯＭＥ’Ｓ」と「フォレント」という不動産情報検索サイトに賃貸募集物件を登録しています。
近年はインターネットで発生するお客様が大変多く、ネット発生のお客様をご案内する機会がよくあります。

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最近築30年以上経過しているアパートのリノベーションが増えています。
現行の建築基準法令に適合していないアパート。建て替えをしてしまうと現在の延べ床面積が確保できず、投資効率が悪くなってしまう為、大規模修繕という形で基本構造部だけを残し、内外装とも新品の設備に改修。新築物件に劣らない仕上がりになります。

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＜こんな連絡がありましたNo,2＞


先日管理物件のご入居者様よりこんな連絡をいただきました。


「換気扇から茶色い液体が落ちてくるので掃除してください。」

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＜こんな連絡がありましたNo,1＞


先日こんな電話がありました。


ある分譲マンションの1室をリースティで管理しており、そのお隣の方からの連絡でした。

ちょうど連絡を頂いた数日前に契約を締結しており、鍵の引渡しも終わった物件でした。

その電話の内容は、

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＜ご連絡はお早めに！！＞


ここ最近だいぶ秋らしくなり、朝夕と肌寒くなっておりますが、この季節大変給湯器の故障が多くなります。

実際、給湯器の故障の連絡が続いております。

気温が下がると調子が悪くなるのでしょうか？？？

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リースティでは管理をさせていただいている物件の中で空室のあるオーナー様に対し、毎月『月次報告書』といった報告書を郵送しています。

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『賃料は支払いができる範囲内ですか？』


先日、久しぶりに学生時代の友達と会ったときの話です。

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このカテゴリは「契約担当の本音！！」です。

実際本音が言えたことはありません。
正直、入居者の方も、オーナーの皆様も読んで頂いているため、多くのことを語れないのが実情です。

最近は空室物件についてや、成約率などの報告が多く、読んでいても「これが本音か？」と思うことが度々あります。

そこで、今後もう少し、本音を語れれば・・・と思っています。

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日本賃貸住宅管理協会より、2005年12月から、2006年3月までの賃貸住宅市場動向調査リポートの結果が発表されましたので、ご報告いたします。

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7月の成約状況をご報告致します。

7月の成約は大型物件の成約が多かったように思えます。
特に、退去の連絡を受け、すぐに募集を行っていた物件や、賃料を定期的に見直し、適正価格まで下げた物件のお問い合わせが多く、成約になった物件の共通点は、

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最近のお客様が望むもの。
防犯対策とインターネット等の利用環境。これらを望むお客様が多くなったと感じます。

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空室がなかなか決まらず頭を悩ませているオーナー様も多いと思います。
その対策として「賃料を下げる」という方法がありますが、これは必ずしも有効ではありません。

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最近弊社の管理物件だけではなく、他の業者さんが管理されている物件をいくつか見る機会がありました。

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横浜市統計ポータルサイトでおもしろい調査が載っていました。

「世帯モデルで見る市民のくらし」ということで、
●減少する横浜の家族数
●ひとり暮らしの増加
●ひとり暮らしの男女別割合
●変わりゆく核家族
●夫婦ふたり暮らしの割合　　・・・・ｅｔｃ

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先日HOME'Sのホームページで賃料をクレジットカードで支払いたいと思っている人が増えている。といった調査結果を見ました。

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ついにゼロ金利政策が解除されました。
オーナーの皆様にとってはどういう影響があるでしょう？

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7月も半ばとなりました。
6月のお申込は今までに見たことの無いほどの悲しい結果・・・
賃貸物件って、やっぱり人気が無いのかなぁ・・・お客様が減ったなぁ・・・と感じていました。

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本日の住宅新報に「成約数、5ヶ月ぶり増」といった記事が掲載されておりました。

私どもでも利用しておりますアットホームが調査した「5月の首都圏賃貸市場動向」によると、前年同月比で5ヶ月ぶりに増加（1.2％増）したそうです。

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最近今まで所有していた物件を売却されるオーナー様が増えています。

理由は様々です。
・賃貸で募集していてもなかなか成約しない
・賃貸経営が面倒になった
・バブルの頃に物件を購入しローンの返済が苦しくなった
・収支が合わない
・現金が必要になった　　　　　　　　　　　　　　　・・・ｅｔｃ

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6月もわずかですが、お客様からのお問い合わせが繁忙期に比べてぐっと減ったと実感します。

お問合せ、お申込を頂く物件も統一性があり、

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「ご案内のポイント」について何度かお話してきましたが、最後にもう１つ。

実は、物件だけでなく、周辺の環境もお客様は非常に重要視しています。

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引続き「ご案内のポイント」についてご紹介します。

建物の共用部分の印象も非常に大切です。

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「ご案内のポイント」については１コマお休みさせていただきまして、
日本賃貸住宅管理協会より、賃貸住宅市場動向調査リポートが発行されましたのでご報告いたします。
平成１７年８月から１１月までの４ヶ月間のリポートです。

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前回に引続き「ご案内のポイント」をご紹介します。

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今回は空室に悩めるオーナー様へ向けて、「ご案内のポイント」をお伝えしたいと思います。

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ＨＯＭＥ’Ｓリサーチが住宅購入意識調査レポートを4月28日に発表しました。
首都圏在住の20～50代社会人1,000人の住宅購入検討者にアンケートを実施し、住宅購入計画について今後の見通しを調査しています。

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＊リフォーム成功事例③＊

前回ご紹介した物件の、リフォーム前と後を比べてみましょう。

○エアコンの交換
　　　⇒元々設置はされていましたが、かなり古いタイプのエアコンが設置されていました。
　　　　 すぐに壊れて、緊急に交換を迫られるのであれば、前もって交換し、
　　　　 案内の際に好印象を与えられる要素になれば一石二鳥です。
　施工前　　　　　　　　　　　　　施工後
　

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＊リフォーム成功事例②＊

リースティの事務所にご来店頂き、具体的なリフォームのご提案をさせていただきました。

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＊リフォーム成功事例①＊

先日約３年間満室にならない物件が満室となりました。

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最近悪質な犯罪が増えています。
オーナー様にとっても他人事では済まされない話ですよね。
何故かって？

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住宅新報社より、2006年3月1日現在のアパート賃料調査の結果が発表されましたので、ご報告いたします。

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最近内装のご提案をさせていただいた物件が次々と成約しています。
ご提案させていただいた物件にお申込が入ると、私達もほっと胸を撫で下ろします。
オーナー様にとって空室期間を短縮することが出来たことはとても喜ばしいですし、また、私達の提案が間違っていなかったと自信が持てる瞬間です。

物件によって提案させていただく箇所は異なりますが、どの物件も共通してご提案させていただいている設備があります。

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安定した賃貸経営を行う為には室内設備の充実だけでなく、外観のイメージも非常に重要です。

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つづき・・・・・


正直、このような近隣トラブルは入居者個人のモラルの問題です。

私どもから注意をすることはできますが、それ以上のことはできません。

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賃貸トラブル（その1）

賃貸のトラブルというと、皆さん何を思い浮かびますか？

　逆に、自分が賃貸物件に入居したとき、一番に心配することは何でしょうか？

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空室にお悩みのオーナー様へ。

賃貸経営のリスクにおいて、延滞・滞納のリスク、入居者の信用リスクに次いで、空室のリスクが高い割合を占めています。
オーナー様の中には「入居者が決まったらリフォームをする」、「リフォームをして入居者が決まらなかったらもったいない」という方がいらっしゃいます。
おっしゃることはよくわかります。

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4月も後半になり、ぐっとお問い合わせもお申込も少なくなってまいりました。
昨年からのデーターを見ても不思議なことに毎年ほぼ同じ件数のお申込、契約となって、今年の1月から3月も、ほぼ同じ数字となっております。

では、今までのデータを基に今後の先取りもできるのではないかと思い、残りの4月、5月の問い合わせ状況について考えてみました。

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最近、インターネットを見た一般のお客様から直接物件のお問合せを受けることが多くなりました。

今までの物件探しの流れといえば、まず不動産屋を訪れて自分の希望条件に合う物件を探して欲しいと依頼し、物件情報を得て、その中で気になる物件を内見するというスタイルだったと思います。
しかし現在はお客様が自分でインターネットで情報を検索し、希望条件に合う物件を取り扱い業者に問合せをし、内見するというスタイルになってきていると感じます。

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リースティに管理をお任せいただいている物件については、空室時に定期的に募集報告書を発行しております。
毎月１回、前月のお問合せ件数、ご案内件数をお知らせしています。
ここでいう「お問合せ件数」とは仲介業者や一般のお客さまから「この物件はまだ空いていますか？」という問合せがあった件数になります。単純に物件の空き状況の確認です。そして「ご案内件数」は実際にお部屋の中をお客様が内見した件数です。このご案内件数が増えないことにはお申込はいただけません。また、ご案内件数を増やすにはお問合せ件数が多くなければご案内も増えません。ではお問合せ件数を増やす為には・・・

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　繁忙期が過ぎ、だいぶお申込も落ち着いてきましたが、第２の波が・・・その波とは、小修繕の連絡です。

　ご入居された方が多ければ、入居後発生しやすい水漏れや、ちょっとした空室期間の間に故障してしまう設備に対してのご連絡も多くなります。 入居後すぐに「トイレからの水漏れ」「台所水栓からの水漏れ」が発生し、所有者に連絡しますが、多くの方がこう言います。　
「退去立会いはきちんとしたのか！！」と・・・・

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先日、新入社員の為の新人研修に講師として参加してきました。
賃貸とは、管理とは、リースティの仕事とは・・・基礎的な知識を説明しました。どの程度理解してくれているかは謎ですが、みんな真剣に受講してくれました。

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今年は例年と比較して、解約予定の物件にお申込が入るケースが多くありました。
オーナー様にとってはなんともありがたいお話ですよね。
当然、今まで居住していた方が退去された後に、内見をしていただいて、お客様の希望内容と相違なければ契約という運びになります。

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☆2006年度リースティ繁忙期速報☆

今年の繁忙期も残り少なくなってまいりました。
現在駆け込みのお客様が多く、即入居をご希望されている方からのお申込が多くなっております。
もう少し忙しい日々が続きそうに思えます。

さて、今年のリースティでは、賃料を下げて集客をするより、物件の価値を上げ、賃料を下げずに募集を行ってまいりました。
（もちろん相場にあわせ、賃料を下げさせていただいた物件もございますが・・・）

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結果は以下のようになっていました。

＜全体＞　　　　　　　　　　　　　　　＜男性＞　　　　　　　　　　　　　　　＜女性＞
１位　時間志向　　　　　　　　　　　１位　時間志向　　　　　　　　　　　　１位　時間志向
２位　設備充実志向　　　　　　 　　２位　経済性志向　　　　　　　　　　 ２位　生活安全志向
３位　生活安全志向　　　　　 　　　３位　設備充実志向　　　　　　　　 ３位　設備充実志向
４位　経済性志向　　　　　　 　　　 ４位　生活エンジョイ志向　　　　　　４位　経済性志向
５位　生活利便志向　　　　　 　　　５位　生活利便志向　　　　　　　　　 ５位　生活利便志向
６位　エリア志向　　　　　　　 　　 ６位　エリア志向　　　　　　　　 　　　６位　エリア志向
７位　生活エンジョイ志向　 　　 　 ７位　生活安全志向　　　　　　　　 ７位　生活エンジョイ志向
８位　建物ハードウェア志向　 　　 ８位　建物ハードウェア志向　　　　 ８位　建物ハードウェア志向　
９位　デザイン志向　　　　　　 　　 ９位　デザイン志向　　　　　　　 　　 ９位　デザイン志向

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今回は非常に興味深いアンケート結果をご紹介します。

不動産ポータルサイトの「ＨＯＭＥ’Ｓ」が、毎日コミュニケーションズと共同で、４月から社会人生活を始める方を対象に、部屋探しの意識調査を実施しました。
そこでは「部屋探しをする際に重視する要素」、「家賃など他の条件が悪くなっても譲れない設備・仕様」、「条件は関係なく希望する設備・仕様」等、これから投資物件を建築・購入される方、空室がなかなか埋まらないと頭を抱えているオーナー様方がぜひ参考にしたいお客様の声が掲載してあります。
ここで一部をご紹介させていただきます。

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賃貸の繁忙期も半分を過ぎようとしています。特にワンルームなどはこの時期を逃すと、なかなか空室が埋まらないことになります。成約条件に４Ｐというものがあります。

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前号より続く・・・
この時期だからこそフリーレントをしてみてはいかがでしょうか。
フリーレントとは、契約してから、1ヶ月、時には2、3ヶ月間の賃料などを無料で契約できることを言います。（期間は自由に決められます。）

オーナーの方にとってはこの需要が多い時期にフリーレントなんてもったいない！！
と、思われるかもしれませんが、残念ながら、実際空室は思った以上に多く、繁忙期だからといって必ず満室になるとは限らない時代となりました。
逆に、この時期に決めなければ1年間空室になってしまうかもしれないリスクを考えれば、安いものではないでしょうか？

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2月に入り、だんだんとお申込件数が増え始めました。
通常の月であれば土曜日・日曜日にご案内したお客様より、日曜日・月曜日に回答がいただけ、お申込は週末に集中しますが、今の時期は毎日何かしらのお申込が入ります。
年々繁忙期の波は小さくなっているとは言われていますが、やはり現場の立場から言わせていただくとこの時期はオーナーの方にとっても特別な時期だと思います。
事実お申込は通常の月より確実に多くなっています。

では、この確実に多くなっている層はいったいどんな層なのでしょうか。
それは、新入社員、大学に進学される方だと思います。この時期ならではのお客様層です。
しかし・・・

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今までのコメントで保証会社を利用する理由についてはご理解いただけたと思います。
次に「賃貸借契約」の重要性についてお伝えしたいと思います。

売買の契約と比較して賃貸の契約は軽視されがちです。
弊社の審査が通った方に対して契約のご案内をすると、
「なぜ契約にその書類が必要なのか。」
「契約者である夫が忙しいので、妻が代理で契約をしたい。」
「現在遠方に住んでいるので郵送契約をしたい。」　　・・・などなど
このようなご要望やご質問をされる方がいらっしゃいます。
しかし、これが売買契約であったら・・・それでも同じことをおっしゃるでしょうか。

「売買契約と賃貸借契約では契約にかかる金額の規模が違うじゃないか。」
と思う方が大半だと思いますが、本当にそうでしょうか？

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前回に引き続き・・・
では、なぜ保証会社だといいのでしょうか？

保証会社ですと、保証人がいなくなるということはまずありません。また、リースティでも審査をしますが（もしかすると保証会社の審査より厳しいかもしれません・・・）、リースティでは見抜けないところを審査してくれます。所有者の方にとっても安全に物件をお貸出できるかと思いますし、ご入居者にとっても大切な親族に迷惑をかけることなく、物件を借りることができます。また、最近連帯保証人になれる方も少なくなっているので、保証人が立てられない方にとっても都合がよいかと思います。
けど保証料がかかるじゃないか！といわれる方もいらっしゃいます。保証会社を利用すると確かに保証料がかかりますが、詳しく説明書などを読んでみると保証人になるだけでなく、さまざまな特典があったりします。

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今回は連帯保証人について･･･
リースティでは、契約時、連帯保証人ではなく、保証会社を利用していただいております。では、なぜ、連帯保証人をたてるのではなく、保証会社の利用をしていただくのでしょうか？

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１月も半月経ちました。今年の賃貸市場は例年より動きが早いといわれています。空室物件を抱えるオーナー様は「お申込みが入りました。」の声を心待ちにしていることと思います。
先週、「募集物件の早期見直しを！」というコメントを出しましたが、中にはこんなオーナー様がいます。「ひとまず現状と同じ条件で募集して、気に入ってくれたお客様から希望があれば検討します。」
お気持ちはわかりますが、現状と同じ条件のままではいつまでたっても成約には至りません。何も変わることがないから空室の状態が続いているのです。

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1月から3月までは賃貸物件を探されるお客様が一番多くなる時期となります。
この時期にお客様が決まらないと最悪来年のこの時期になるまで空室になる恐れがあります。
物件を貸し出している方であればご存知かと思いますが、年々賃料価格は下がり、賃貸需要も減っております。更新の際には賃料の値下げを申し入れる方も多くなっております。
需要が減り空室が増えているため、設備が充実しており、適切な賃料価格でないとお客様は物件を見ません。
ぜひ、この機会を逃さないよう、今一度賃料・募集条件の見直しや、物件の設備を整えてみてはいかがでしょうか。
物件に投資をせずに賃料を頂こうと思ってもなかなかうまくいきません。
オーナー様の財産でもある物件の価値が下がらぬよう設備の充実は大切なことだと思います。
この機会にぜひ物件についての見直しをしてみてください。