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これまでは、リノベーションによる追加投資のご説明をしてまいりましたが、前回の「３．建築とリノベーションの費用対効果を考え、リノベーションを選択するケース。」についてもう少し追加をいたしますと、次の内容で投資診断を行い、追加投資の可否を判断します。

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前回までにリノベーション事例をご紹介してまいりましたが、リノベーションを実行した方がどのような内容で、あるいは、どうしてリノベーションを行ったのかをご説明をいたします。

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今回もリノベーションの３例目をご紹介します。
３例目はデザイナーの建築士のアドバイスを大きく取り入れたデザイナーリノベーションです。

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今回は実例の２例目をご紹介します。
《実例２》
１Ｋ築３５年、４室中３室空室（１階３０，０００円、２階３２，０００円）の木造アパートの場合
今回も４ＰのうちのＰＲＯＤＵＣＴ（貸室の種別、設備）とＰＲＩＣＥ（賃料および条件）の再検討だけでなく築年数問題を含めた投資分析による建て替えも視野に入れた検討を行いました。

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今回からは、ＣＰＭ流の賃貸経営改善について実例を挙げていきます。

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募集に関する説明をしてきましたが、いくら上手に募集をしても賃料を下げてもなかなか決まらない。ということはありませんか？
こうなると極限まで賃料を下げてと考える前に、以前説明した４つのＰについて考えて見ましょう。

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前回は広告宣伝の説明でしたが少し補足いたします。
インターネットを使った広告など電脳媒体に重点をおいていましたが、古来より続く方法もなかなか効果があります。それは現地の募集看板なのです。

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３．では、入居を決めていただくために行うサービス・オプションプランの設定と確認をします。

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具体的な募集内容には次の点を重点に計画を立てます。
（ここでは既に募集に適する状態になっている物件の説明をします。）
１．募集対象のイメージに合わせたテーマを創る
２．宣伝をおこなう手段・メディアを選ぶ
３．サービス・オプションの確認
４．プロに広告を依頼する。

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　前回までに募集条件の策定から近隣ライバル物件の調査と追加の条件・サービスの説明をしてまいりました。
　ここまでくればお解りの方もいらっしゃると思いますが、募集をしようとしている対象物件の吸収力は結局４Ｐによって決まるということです。
４Ｐは何度も説明していますが、

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　物件の現地および周辺調査が終了したら次に行うのは、対象物件の同地域内の市場分析を行います。　全く状況がわからない初めての地域であれば、人口動態調査なども重ねて行い、需要と供給のバランスを把握します。

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　前回募集時期の悪さをカバーするための条件をご説明しましたが、特にフリーレン
トに関してだけ問題点と対策について追加でご説明いたします。

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　今回からのＣＰＭとしてのご説明はリーシング（空室物件の募集）です。
オーナー様からみると空室が続きなかなか入居者が決まらないということは困りものです。

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　ここで、本ブログを途中からご覧になった方のために、全米不動産管理協会：ＩＲＥＭ（Ｉnstitute　of　Ｒeal　Ｅstate　Ｍanagement）が認定する不動産経営管理士（Ｃertified　Ｐroperty　Ｍanager）についてご説明いたします。

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　前回まで記録管理の説明をいたしましたが、私が学んだＣＰＭ本家の米国内での管理会社とオーナー様との契約は、次のような内容だそうです。

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記録管理について説明を続けます。
以前に保証金は管理会社が預かると説明しましたが、その中で日本の賃貸事情で何時解約になるか分からないのでと説明いたしました。

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　保証金も敷金も言葉が違うだけで内容は全く同じものです。日本の不動産業者の間では、店舗・事務所等で預かるものは保証金、居住用の住宅で預かるものは敷金を解釈してる方がほとんどですが、敷金とは保証金の一種であり名称が異なるだけでなのです。

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【閑話休題】
　毎日暑い日が続きますが、皆様夏バテなどしていないでしょうか。
　さて、賃貸の管理会社の人間というのは、夏で暑い日が続くと「エアコンの故障」が心配になり、雨の日が続けば雨漏りの心配をし、台風が来れば屋根が飛ばないか（笑）心配する仕事です。

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今回から会計、記録管理についてご説明します。
賃貸用不動産に関する会計には、お金の扱い方として次の３つの銀行口座が必要で
す。

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先日夏祭りに行ってみました（私は根っからのお祭り好きです）。毎年いくつもの
お祭りに行きますが、屋台で売られている商品にはここ数十年間で大きな変化があり
ます。
大抵夕方６時頃から夜９時頃までの僅かな時間で最大限の売上を上げるために屋台商
の方は必死に頑張るわけですが、昨年売れていたものが今年も売れるわけではありま
せん。勿論、お祭りの風物詩的存在である金魚すくいや綿菓子、射的などは現存です
が、最近はキャラクターカステラやステーキの串焼き、ポテトフライなどが台頭して
きています。

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さて前回までメンテナンスのことについて説明をしてきましたが、日本では最近話題
になりつつあるエネルギー問題と環境問題について説明しましょう。
不動産管理者の日常的な仕事としてマーケティング、募集からの契約、賃料の集金、
予防保守等に重きを置きますが、保守の中にはエネルギー効率や環境問題も考えなけ
ればなりません。

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《ちょっと一息》
さて、ここまでＣＰＭ(Certified Property Manager)「 不動産経営管理士」の管理についての考え方や実務関係のことをご説明してまいりましたが、アメリカ本国でのＣＰＭ資格を持つ方々はどんな物件を管理しているのでしょう。

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（前回からの続き）

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（前回からの続き）

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今回からメンテナンスの説明をしていきます。

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私共が賃貸管理に関して日々勉強し改善を行っているのは、常により良い賃貸管理と入居者の方々に住みやすい環境を提供するためです。　

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今回からはリーシング（募集戦略）の説明をします。
日本の賃貸を扱う管理会社や仲介会社は、どんなリーシングをしているのでしょうか？

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前回に引き続きマーケティングの説明をいたします。
賃貸経営の成功をするために必要な調査としまして、同一地域内での類似物件（＝ライバル物件）を調査すると説明しましたが、どんな点に注意してサンプリングをす
ればよいのでしょうか？

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マーケティングのことについて少し説明します。
前回は対象となっている不動産の市場の話をしましたが、市場とは広域での顧客層の動きのうち、数の変化や要求度（物件設備や価格）をいい、さらに区域を絞りその中での顧客層の動きと需要を喚起する施設や都市計画を調査していきます。この調査では、建物の間取り設備、建物外観、アプローチの内容から地域の顧客要求が合致しているか否かを調査します。　これが合っていなければ賃貸経営が成功するはずがありません。

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さて、前回までに管理をはじめる前の注意点をいくつかお伝えしました。今回からは、マーケティングの説明をしていきます。
もしあなたが不動産の管理士またはオーナー様だったとしましょう。
あなたの建物（部屋）は、全賃貸市場の中でどこに位置するのでしょうか？

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今回は管理委託契約書の説明をします。
管理会社が、管理委託契約を締結する前に管理をする物件の調査をするということは以前にご説明しました。　これは、管理上のリスクが全く判らないのに管理を受け
てしまえば、企業としての管理業は成り立ちませんし、テナント・オーナー様どちらへもきちんとした仕事ができなくなります。
では管理委託契約書の締結に先立ちどんなことに注意しなければならないでしょうか？

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前回に引き続き賃貸借契約書の説明をしましょう。
前回、できるだけ同じ書類を利用するという説明をしたところ、ご質問をいただきましたのでお答えします。

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前回から引き続き賃貸借契約の説明をします。賃貸借契約の内容は、賃貸する対象物件がどんな種類の建物なのか・大きさ・古さ・設備・周辺の環境・契約種類・契約期間・誰が借りるのか・何のために借りるのかによって内容はすべて異なってきます。

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今回から賃貸借契約と管理委託契約の内容について説明していきます。
管理会社がオーナー様から管理を受託する前に確認すべきことは前回説明しましたが、賃貸借契約の内容については詳しく触れませんでした。
賃貸借契約について少し説明しましょう。
入居者様との賃貸借契約にはいろいろな規定を盛り込んだものがありますが、一般的なものから特殊なものまで幅広く項目があります。
一例をあげると、

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前回まで対象管理物件のことについて説明してきましたが、管理会社がオーナー様からの管理依頼について、ＣＰＭの講習では管理者側が管理を受託するか否かの最終判断についてこう説明しています。
物件の説明と管理者のチェックリスト基づく評価による短所と長所を挙げ、リース能力に影響を与える理由を列挙し管理の受託の可否を決めます。

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今回はマーケティングと市場分析について説明していきましょう。
賃貸住宅市場でのマーケティングといえば、先ずターゲットとなる物件が存在する地域の分析を行います。
これは交通便等が同等なエリアを設定し地域内の同種物件について詳細に分析を行い、管理物件の設備内容や募集内容と比較します。
同時に地域内の過去５年間の人口動態・事務所店舗（事業所）の動き・犯罪件数等を調査し、近隣地域の人に対する動きに関する予想を行います。
そして調査を行ったすべての資料から対象の管理物件の設定賃料や設備に対する評価を診断します。
最終的には、診断結果を元に対象管理物件の賃料改訂や設備の追加、装飾工事の提案を行います。
要は、対象管理物件の持つ最大限の能力ＧＰＩ（賃料等）を把握し、投資家であるオーナー様に対して最も効率の良い不動産投資方法を報告します。そして更に有効な追加投資方法を提案してより良い不動産投資方法を追求します。

「良いＰＭになりたかったら物件をよくみること。その物件をよく知ることは良いＰＭになれること。」とＣＰＭの講習でＣＰＭの講師である米国人のジーン氏が力説していた言葉です。
　確かに管理する物件をよく知ることは、より良い管理を行う条件です。よく知るというのは朝・昼・晩、晴れの日・大雨の日・台風の日・雪の日にかかわらずにということです。暗いときの照明状況、雨水の排水状態など自然状態だけでなく入居者はどんな人か、どんな車に乗っているか・・。何しろすべての項目を知ることが良い管理を行える条件なのです。

　では、少し具体的な説明をしましょう。

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これまでＣＰＭ（＝不動産経営管理士）について、倫理・維持管理・リスクマネージメントについて述べてきましたが、いよいよ不動産管理の内容について説明していきます。
不動産管理～管理プログラム
不動産を所有するオーナー様、あるいはこれから購入をしようとお考えのオーナー様は、賃貸によって何を得ようとしているのでしょうか。　

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近年、賃貸住宅希望者は特に防犯に関心が高くなっています。２００５年度に集計された、入居希望者が賃貸住宅を選択する際に「絶対条件」として選ぶものの中には単身者向けもファミリー向けも１０項目中３項目は防犯に関することでした。このことからオーナー様も管理会社も防犯意識を高め、防犯対策を講じていかないと入居者から取り残された空室だらけの物件になってしまいます。
さて、これまではリスクの種類について説明してきましたが、リスクへの対策＝リスクマネージメントについて説明していきます。

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これまでご紹介した文章の内容でＣＰＭの日本での呼称は「不動産管理士」とご紹介いたしましたが、他の会員から正確にということでしたので改めてご紹介いたします。
ＣＰＭ(Certified Property Manager)「不動産経営管理士」が正しい呼称ですので、訂正させていただきます。

さて、前回からのリスクについて続けます。

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前回からのリスクについての続きです。
２．防犯に関るリスクは、防犯管理と呼ばれ、現地の設備・人的なものとテナント教育に分けられます。警察の方や防犯アドバイザーなどの協力を得ながら管理を行う不動産の敷地・建物・付属設備・植栽について多方面から分析し防犯対策を行います。
犯罪が多くなり物騒な世の中になってしまった現在、入居者様の防犯に対する意識や要求は非常に高くなっています。
　ではどんなものがあるのかそっとお教えしましょう。

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先日のＪＲ羽越線での事故には驚きました。自然の脅威というものに人間の無力を感じます。反対に人間が脅威となる耐震偽造などもっての他ですが・・・。
　リスクというものは普段どこに存在しているか判らないものもある程度予測がつくものもあります。
　ＣＰＭではリスクについては以下の４つに分類します。

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賃貸経営の中でのリスクにはどんなものがあるのでしょうか？空室・室内での事故・滞納・台風・火事等様々な種類のリスクがありますが、一般的な中で、もっとも困ることは何でしょう？　オーナー様の中には「空室が一番困る！」と言う方もいらっしゃいますが、空室なら賃料が入らないだけですが、もっと困ることがあります。それは、滞納です。

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前回は維持管理と修繕の違いについて述べさせて頂きましたが、もう少し補足させていただきます。
いわゆるメンテナンスといわれる維持管理の範疇に「装飾」がありますが、これは新築で建物が完成した瞬間からはじまる陳腐化による不動産の価値減少を止めあるいは価値の増加をさせることが目的の一つです。
勿論、装飾は入居者からみて魅力ある建物にすることもとても大事なことです。
最近の例では、建物に夜間スポットライトを当て印影でよい情景を出したり、店舗の前のアプローチをモザイクのタイル貼りにして清潔で明るい雰囲気を出したりしています。

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維持管理と修繕についてお話します。　①維持管理とは：既存の状態を維持するこ
と。破損あるいは価値の減少から保護すること。②修繕とは：何かが壊れたら直すと
いう必要条件。優良な維持管理がもたらす利益は、優良なテナントの確保・時間とコ
ストの削減・既存のテナントを満足させる・不動産の価値を上げる。等があります。
①の維持管理では更に次の６つの項目に細分します。

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今回は、維持管理の基礎のお話をします。
ＣＰＭ研修中に講師（米国人）が、良いプロパティマネジャーになる素質は①「入居者・オーナーの意見や気持ちを良く聞き、その人の立場で考えられること。」②「最適なスタッフと工事施工業者（ベンダー）を探し、あてはめること。」の２点を特に強調していました。そして③「管理物件を熟知し、価値向上についての努力を惜しまないこと。」とも説明していました。　確かに、①の内容が判らないと、入居者・管理業者・オーナーのバランスが崩れ、良い賃貸管理・経営ができなくなってしまいます。入居者の方が困っていることを真に解決できないし、オーナーの考えを理解できなければ、せっかく良かれとおもった管理上の判断が間違ったものになってしまいます。

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CPM研修ではじめに教わることは、「倫理」です。プロパティマネージャーとして倫理観をしっかり持つということです。倫理というと日本人には馴染みのない言葉ですが、単純には依頼者であるオーナー様に対し契約した以外の一切の利益背反行為を行わないということです。最近ではコンプライアンス法遵守を唱える業者も多くはなりましたが、法律以前でマナー以上の段階で厳しく自らを律し、常にオーナー様のためになるよう考え行動するということです。
　ＣＰＭ研修では、買い物をしたときにつり銭を多く受け取った際、他に誰も見ていない時あなたはどうしますか？という問いがあります。　冷静に考えれば勿論「返します」と回答しますが、では緊急事態で急いでいるときはどうしますか？店員を探しても見つからないときはどうしますか？と続きます。　
どうです、この設問をどう解釈しますか？

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はじめに自己紹介。私は、リースティ課長、コンサルティング部門の長、借地研究所所長として三春情報センターグループに２０年在籍しお客様の様々なコンサルティングや問題解決、セミナー活動を行っております。　このコーナーではＣＰＭ（日本語で一番近い訳では不動産管理士）としてIREM JAPAN （国際ＣＰＭ協会）の実施するＣＰＭ制度導入研修で２年間習得した内容を少しずつ、解り易くお伝えしていこうと思っています。
ＣＰＭ制度とはどのような制度なのか・・・米国シカゴに本部をおくＩＲＥＭ・Institute of Real Estate Management が認定した不動産経営管理を行うための、具体的な知識と技術を習得するための制度です。　米国では投資としての賃貸住宅およびその管理運営技術は永い歴史の中で多くの人によって培われ発達し一つの専門技術として研究されてきたものです。　ちなみにＰＭはプロパティ・マネジメントの略です。　そのＣＰＭ制度の科学的賃貸経営を単なる学問としてでなく実践具体策として皆様へお伝えしてまいります。