立春とは名ばかりで寒い日が続いております。リースティの中川裕介です。　
先日、寝台特急の「北斗星１号」に乗車して北海道への旅に行ってきました。８年前に乗車したときと比べ、車両の老朽化は目立ち、新車当事は最新の設備だったはずの設備もかなり陳腐化していましたが、ノスタルディックな雰囲気をたっぷり味わってきました。飛行機で１時間と少々でいける距離を１７時間もかけて行くのはもはや一種の贅沢といえます。　飛行機で行くのは移動、列車で行くのは旅といった趣でしょうか。近年寝台列車の廃止の話もひんぱんに聞きますが、もっと利用者の声を聞いてより良い設備の更新し利用しやすいものにすれば、もっと利用客が増えるようになると思った冬の列車旅でした。

京都　敷金訴訟の判決と今後の流れについて
昨年賃貸業界で話題となった、京都で起きた敷金返還訴訟の判決が1月３１日に出ました。その内容について検証してみます。
ご存じない方のために、ことの起こりからご説明します。
平成１２年８月に京都市の会社員男性が、賃料４万５千円で１年毎更新の賃貸借契約を締結してマンションに入居。その後、毎年更新料の１０万円を支払っていたが、１８年に更新料の支払いを拒否。　京都敷金・保証金弁護団の支援を受け、更新料は「消費者契約法により無効」などとして、市内の貸主の男性を相手取り、過去五年分の更新料等計６１５，０００円の返還を求める訴訟を平成１９年４月１３日に京都簡易裁判所に提訴しました。
同訴訟では
１．更新料は、公序良俗違反又は消費者契約法１０条違反である。
２．従って、既払いの更新料５回分を返還せよ。
との主張です。
判決の結論は、請求棄却となりました。　つまり冒頭の男性の返還請求を退け、裁判所は更新料の支払が違法行為ではないことを認めました。貸主側の勝訴！です。
特に注目すべきは、判決理由として更新料が更新拒絶権放棄の対価（紛争解決金）・賃借権強化の対価の性質について述べたことです。
これは、更新料支払の性質について３つの点を説明しています。
一つ目は、更新料は、更新拒絶権放棄の対価の性質を有するとしたこと。これは、更新料が授受される目的を「賃貸人側が更新拒絶の通知をしない対価」であると認めています。
二つ目は、合意更新により期間の定めのある賃貸借となる場合に、賃借人側は、期間満了まで明渡しを求められることがありません。その上、万一賃貸人が更新を拒絶した場合について正当事由の存否の判断に「従前の更新料の授受」が考慮されるため、更新料は、賃借権強化の性質を有するとしています。ただし、専ら賃貸目的で建築された居住用物件の賃貸借契約については、更新拒絶の正当事由自体が認められにくいことから更新拒絶権放棄の対価・賃借権強化の対価としての性質は希薄です。
三つ目は、本件更新料が本件物件の賃貸借契約の一部であり、本件約定は、１年間の賃料の一部を更新時に支払うこと（いわば賃料の前払い）を取り決めていたものであると解釈され、異なる意思が存在するとはいえないとしています。
更に消費者契約法についても本人に事前に説明してあること、更新料の額も過大でないことが請求棄却の理由となっています。

この裁判は、原告である賃借人側が控訴していますので、今後の展開が気になるところです。今後の判決が賃借人側に傾けば、更新料という慣例そのものが否定されてしまいます。　今後も、経過をご報告してまいります。