ツツジの花が街路を華やかに彩る季節になりました。リースティの中川裕介です。　
先日、初夏の石垣島に行ってきました。僅かな日程の中でほとんどが雨という残念な天気でしたが、久しぶりに南の島の雰囲気を満喫することができました。沖縄地方の季節は既に初夏、気温は最低気温が２５度という気温は、春の季節を飛び越えて蒸し暑くＴシャツ一枚で過ごせました。　しかし天気は雨でしたので、室内でスカッシュ（実は始めて教わりました）をしてみましたが、気持ちの良い汗をかきました。でも普段の運動不足から強烈な筋肉痛に襲われたことを告白します。　島内で目立っていたのは、新築された中長期滞在型の賃貸マンションで、島のあちこちに募集の旗がはためいていました。　本当に残念なのは雨でしたが、天気の悪いのは普段の行いが悪かったのでしょうか？

老朽化した賃貸用建物の対策について
賃貸経営を行っていますと、新築の建物もいつかは古く経済的耐用年数の終わりを迎えます。
前回ご説明したとおり、まだ経済的耐用年数が残っている段階であれば追加投資を行うことにより、更に効率の良い対策ができるだけでなく、建物の耐用年数を伸ばすことも可能です。
しかし、耐用年数を延ばすことは技術的にも経済的にも限界があります。　その限界点に達したときに老朽化した賃貸用建物はどうすれば良いでしょうか？　建替えか他の用途への転用をするのか考えどころです。今回は建物建替えにかかわる問題点と解決策をアドバイスいたします。

先ず始めに検討しなければならないのは、建替え以外の選択肢の有無を物理的・法律的・経済的のそれぞれの観点から総合的に調査することです。　特に近年建築基準法等の法規の厳格化により、大規模修繕には建築確認申請が必要となりますので、古い建物で設計図書が無い場合などは、建築士に平面図、矩計図等の図面を起こしてもらうところから始めなければなりません。具体的には次の項目を確認してすすめて行きます。
１）建物の改修が可能かどうか。
２）建替えの場合、建築確認が取得可能な状況かどうか。
３）改修工事費は建替えの費用と比べて高額になるかどうか。
４）第３の選択が可能かどうか。
ここで言う第３の選択とは、現況の建物を生かしたコンバージョンや建物以外の駐車場等転用計画のことを指します。　もしも第３の選択にも該当しない場合、資産の売却による組換えも視野に入れていきます。
さて、ここまでは所有者側の準備でしたが、問題の賃貸用建物にテナント（入居者）との契約が残っている場合には、契約解除のことを考慮しなければなりません。
いくら建物の老朽化が進んでいて、賃貸借契約の続行が難しいと思われていてもそれは貸主側の都合です。　古いからといって修繕工事が必要なのに工事を行わないような場合。　貸主側には、賃料をいただく以上賃貸借ができる状態にしなければならない義務（民法６０６条）があります。この義務が守れない場合、借主側の権利として不利益を受ける範囲において賃料の一部不払いや賃借人が工事費を負担した場合の建物修復工事費に関する請求権があります。
建物が、ある程度老朽化している場合、あまり安易な賃貸借契約を交わしていると、賃料が低額な割りにはとんでもない額の請求を受けることになります。
建物の老朽化が進み将来の計画をたてる場合には、先ず賃貸借契約の内容を定期借家契約で締結するなどの対策が必要です。　　　　　　　　　　　　　　　　　【以下次号に続く。】