梅雨空が続いてうっとうしく暑い季節がやってきました。リースティの中川裕介です。　
先日、湯河原に蛍の宴、光の乱舞を見に行ってきました。蛍といえばはるか昔学生の頃に田沢湖の周辺で見かけたことくらいしか記憶の中にはなく、観光としての蛍見学？を見に行ったのは初めてでした。小雨がぱらつく中で、かなり力強く光を放つ蛍の群れを見ることができたのは感動しました。　蛍といえば清流の中でしか生きていけないということですから、地元の方の苦労も並大抵のものではなかったはずです。　「川を綺麗にする」ということは、上流からのすべての水系の流路につながる排水の整備、ゴミの除去など計画と細やかな掃除などの実行の繰り返しだったと思います。地域の皆様の熱い想いが感じられます。　今後も観光のためだけでなく、綺麗な川の状態が続くと良いですね。

老朽化した賃貸用建物の対策についてＰＡＲＴ２
前回緊急な記事の掲載があったため隔月となってしまった題目の続きを掲載します。
建物の老朽化が進み将来の計画をたてる場合ですが、前述の準備段階からの確認事項から調査・計画立案の説明をしていきます。　前回の確認事項は次の通りです。
１）建物の改修が可能かどうか。
２）建替えの場合、建築確認が取得可能な状況かどうか。
３）改修工事費は建替えの費用と比べて高額になるかどうか。
４）第三の選択が可能かどうか。
さて実際にはどのように計画を建てていくのでしょうか。

　建物改修にしても建替えて新築する場合でも、現状の立地、入居予定者のニーズなど現地のマーケティングを行うことが最重要項目です。このマーケティングでは、人口動態や就業者人口、入居者のニーズ、近隣地域内のライバル物件の状況などから最有効入居対象者を決めることにより、改修や新築の間取、広さ、必要設備の決定ができます。
次に重要なのは、オーナー自身の将来設計です。　単に効率のみだけで計画を進めてしまっても、将来発生する可能性のある様々なことに対応できなくなります。
　遠い将来かもしれませんが、入居者ニーズの変化に対する対策、建物・設備寿命に関する根本的な対策、相続に関する対策等を考慮する必要があります。　建物を建築あるいは増改築を行う場合に将来の設備増設や改築のし易い構造にすること。　相続に関しては、非常に多様な対策がありますが、子供が二人いる場合には同じような価値の不動産を2件所有する、あるいは2分割にできるような配置・構造するなどがあります。

具体的には、
１．対象不動産のマーケティングを正確に行う。
２．オーナー側の意向も入れた計画立案。
３．改修（増改築）または建替えの見積を取る。
４．見積金額からパターン別の設計書、キャッシュフローシート等を作成する。
５．第三の選択を含めた総合的比較を行った後に最終決定を行う。
概ねこのような流れで計画立案から実行計画へと進みます。
次回は、現状の建物に対しての注意点と、居住中の賃借人への対策を説明します。