リースティの中川裕介です。　昨日８月１日に「第24回神奈川新聞花火大会」が、横浜みなとみらい21（ＭＭ21）地区の臨港パーク前の海上で開かれました。約２９万人が見物に訪れたということですが、ランドマークタワーの内外では、多くの人が集い買い物もままならない状態でした。当社からは残念ながら花火の大輪は見えませんでしたが、人の集まる熱気だけは堪能できました。やはりみなとみらい地区は観光都市のようです。　花火は見えませんが、当社にお気軽にお越しください。

更新料裁判の行方《緊急掲載》

本年７月２３日の京都地方裁判所判決で「消費者契約法１０条により更新料特約が無効と判断」された裁判について解説をします。

翌日の２４日には新聞にも掲載されたので内容をお読みになった方もいらっしゃると思いますが、判決を解釈する際に前後の内容を理解していないと誤解が生じやすい内容なので、あえてご説明をいたします。
今回の判決の解釈がなぜ問題なのかというと、次の２点に要約されます。
１．京都地域という商慣習の特殊な地域で起きている裁判であること
２．裁判の内容を診ると、敷引き問題と一緒の裁判なのに更新料のみがマスコミに取り上げられているということ
１．については、京都駅周辺地区には、賃料を低く抑え１年契約毎に２ヶ月分の更新料が必要な賃貸借契約が存在しています。このため、消費者側から見れば安い賃料であるだけに、賃貸人側が更新料で調整することに異論をもつ入居者もいらっしゃるでしょう。多くの物件は賃料と更新料を合計して平均すると普通の賃料設定となるはずですが、本件裁判では「更新料が賃料の補充としての性質を有しているかは疑問」としています。　これは、被告（貸主）側の証拠提出が少なすぎたのでないかということが類推されます。　因みに本件では２年契約毎に２ヶ月分の更新料ということでした。
　神奈川県や東京都などで慣習となっている２年契約で更新時に賃料の１か月分という方式とは異なるのだということを認識していただくことが重要なのです。

２．については、賃貸借契約解除時の原状回復費用負担問題では、不当な敷引きや通常の敷金でも通常損耗以外の負担を入居者側にさせることが出来ないのは既にご存知の通りです。　ここ数年の敷引金訴訟でも通常損耗ではない賃借人側の故意過失と認められる以外の請求事件は賃貸人側が敗訴しています。
今回の場合も保証金３５万円のうち３０万円が敷引金としていますので、８５％以上の敷引率でありこの点で争うこと自体がどうかと思われます。

つまり負けることが濃厚な事柄と一緒に更新料問題を取り上げてしまったために、まとめて敗訴してしまったのではないかということが考えられます。

　未曾有の不況による空前の借り手市場となっている現在の賃貸市場のなかで、更なるオーナーバッシングが繰り返されている昨今、今後行われる各種訴訟の行方も気になるところです。
当社および財団法人日本賃貸住宅管理協会ほか関連団体の協力のもとにできる限り情報を収集し皆様にお届けしてまいります。