リースティの中川裕介です。　山梨県の西湖の畔にある西湖いやしの里根場（ねんば）に行ってきました。　何回か訪ねている場所ですが、深い山々を背にした茅葺屋根に富士山という組み合わせ、なぜか癒されほっとする場所です。かつて大災害で村が流失してしまった悲しい場所ですが、そういった悲しい逆境を観光として多くの人に知ってもらい、過去の村のよき日を再現するという意味で、この場所に来ると癒されるのだと思います。　村内の食事は、地野菜の漬物や蕎麦、地卵の卵かけご飯がおいしいです。　秋が深まり、山が色づいた頃再び訪れたいと思います。


更新料の行方

前回前々回と更新料裁判についてご説明してまいりました。裁判後、当社にも借主側からの問合せは増えております。そのほとんどが「更新料裁判のニュースを見たが、今後は更新料を支払わなくても良いのか？」という質問です。　現場の人間がよく内容を把握して冷静な対応をする必要があります。　対応としては「即現行賃貸借契約のすべてにおいて更新料支払義務がなくなるというものではない」と回答することです。　それは、今回のいくつかの判決は最高裁での結審ではないこと。関東での２年更新で１ヶ月分の更新料よりもはるかに割合の大きい１年で２ヶ月超の更新料が否定されているということから関東方式の否定をされているわけではないと解釈しています。
しかしながら、今後の流れとしては更新料支払が無効の方向に向かう可能性が高いということは否めません。　では、オーナー、管理会社としてどんな対策を打っておくべきなのでしょうか。
前回も同様な対策の説明をしましたが、
１）賃貸借契約を全て定期借家契約にする。
２）募集・重要事項説明・契約書全てに消費者契約法の内容を満たす説明を付け、説明後に賃借人に署名押印をいただく。
３）募集時から実質賃料の表記を行い、入居者に更新料の支払も賃料の一部であるとの認識を正確にもっていただく。　（現在、財団法人日本賃貸住宅協会等業界団体が４年間の実質賃料表記を検討しています。）
という３つの項目ですが、今後も新たな案がでてくると思います。
どのような対応をとるにしても、消費者としての借主側に対して、賃貸借契約全期間において必要な費用の全てを認識させられない限り、今回のような消費者契約法１０条に基づき「違法」というレッテルを貼られることには間違いありません。
　以前にあった原状回復ルールとしてスタンダードになった東京ルールのときも、訴訟が相次ぎ、マスコミが取り上げ社会問題になった末に法制化が進んだという全く同様な経過があるわけですから、ある程度の段階で決着がつくものと思われます。

今後は実際の法務と照らし合わせて更新料の対策が実行されていくでしょう。
前述の財団法人日本賃貸住宅協会等が検討している対策である４年間の実質賃料表記について少し説明しておきますと、広告の段階から当初の契約時と４年間の更新料を含めた全費用を４年分４８ヶ月で割って単月賃料に置き換えたものです。
仮に５万円の賃料の部屋の賃貸借契約時に礼金１ヶ月、２年で１ヶ月分２回分の更新料が必要とすると、計５１ヶ月×５万円÷４８ヶ月＝５３，１２５円これが実質賃料となります。（この計算には賃料の増減は考えず、保険料や仲介手数料等賃貸人が受け取らない費用は加算しません。）
今後も新情報をお伝えいたします。