今回からは、ＣＰＭ流の賃貸経営改善について実例を挙げていきます。

《実例１》
２ＤＫ築１５年、１０室中５室空室（１階６８，０００円、２階７０，０００円）の木造アパートの場合
これまでに何度もお伝えした４ＰのうちのＰＲＯＤＵＣＴ（貸室の種別、設備）とＰＲＩＣＥ（賃料および条件）を再検討することからはじめました。
問題点分析を行うと建築後故障等は行っているが、いわゆる改良・改善は行っていませんでした。
１．外部
　①経年変化によりカーブアピール（第一印象）が損なわれている。外壁の汚れ、サイディングのコーキング硬化ひび割れ。
　②道路と敷地の見切り（フェンス等）がなくどこからでも自由に出入りでき、防犯性は全くない。
　③駐車場はあるが、自転車・バイク置き場がなく、入居者があちこちに乱雑に置いているため全体の印象を悪くしている。
２．共用部
　①廊下部分がコンクリート打ちっぱなしでコンクリートの収縮割れが多くあり、掃除しても綺麗に見えない。
　②共用灯がほとんどなく、各部屋の玄関灯を付けないと夜間、真っ暗になる。防犯面も悪い。
　③廊下階段部分の手すり、踏面が錆びて印象を悪くしている。
３．室内部
　①浴室は給湯のみで追い炊きができない。洗面と浴室が一体になった２点ユニットタイプである。
　②キッチンは綺麗ではあるが、ガス台がなく入居者が自己負担するタイプである。
　③エアコンがない。
　④居室が２室とも和室である。
　⑤玄関の錠前が古く防犯性が低い。
　⑥（空室の多い１階について）窓周りの防犯性がない。

以上の問題点からオーナーと一緒に次の対策を実施しました。
対策費用総額は約７００万円（一室当り７０万円）です。
１．外部
　①外壁の補修と塗装。明るい色にして雰囲気を良くしました。
　②壊れたフェンスを取り除き、背の高いフェンスと門扉を新設。敷地内の空地に防犯用の石を敷設。
　③駐車場スペースを１台分バイク・自転車置き場に変更。
２．共用部
　①廊下部分に通路用のシートを貼付。美化と滑り止めに効果。
　②廊下部分に照明器具を新設。出入口部分にセンサーライトを新設し防犯性能を強化。
　③手すりと階段の錆び落としと塗装。
３．室内部
　①追い炊き用の給湯器に変更、洗面台（シャンプードレッサー）を別に新設。
　②ガス台（グリル付２口）新設。
　③エアコン新設。
　④２室の和室中、１室を洋室に変更。
　⑤玄関錠前を上級のものと交換。防犯性能を上げる。
　⑥１階のみ、防犯ガラスに変更。

改良後４室の空室は価格変更することなく４５日で満室になりました。
では実際に費用対効果を測定してみましょう。
共通項は５年間６０ヶ月単位、割戻し利回り３％として計算。

対策実施後の計算は、一室当りの費用は７０万円、１ヶ月の空室後賃料６８，０００円で賃貸。
６年間の全賃料収入から割り戻して正味現在価値を算出しその後今回の投資についての指標を計算します。
対策後の数値は２．０１

対策未実施の計算は、このまま空室が１２ヶ月継続しその後賃料を５８，０００円で決まったと想定。
上記と同様に計算。
未対策の数値は１．８５

両者を比較すれば追加投資をした方が良いことは明白です。

対策を実施した建物は３年後の今でも退出があってもすぐに入居者が決まり、良い運用が継続しています。
次回も実例をお伝えします。