借地権セミナー開催報告

６月２６日日曜日に第３３回借地権セミナーを開催しました。

天気の悪い中ご来場された皆様には感謝します。
写真は第２講の不動産鑑定士の鈴木先生の講義の様子です。


不動産鑑定士の先生が難しい話を優しく説明してくださいますので、複雑な借地問題も安心して任せられます。

地主さんとの良好な関係

「地主さんとの関係を良好に保つ」ということを実践する
ためには、やはり土地賃貸借契約の内容やある程度
の法律は知らなければならないと思います。

事が起きてからではなく、内容をよく知り地主さんとの
良い協力体制を築けば、生活基盤としての土地利用も
円満に継続できるというものです。

以下次回へ続く

地主さん（底地所有者）との人間関係について続き

しばらく間があいてしまいまして失礼しました。

さて地主さんとの人間関係が大事と何度も説明してきました。
前回の項目の承諾には地主さんの承諾が不可欠で、
もし勝手に行えば、土地賃貸借契約の解除事由になってしまうからです。

では、どうすれば良好な人間関係の維持ができるのでしょうか。

さすがに文章でご紹介はできませんが、近くであれば年に一度はご挨拶したり、田舎のお土産やお中元、お歳暮のお届けもあるでしょう。
でもやはりいつも状況を報告するということ＝自分を知ってもらうことが良好な状態を保つことだと思います。
次回に続く

第３２回借地権セミナー開催！

５月２３日土曜日に３２回目のセミナーを開催いたしました。
Y１５０横浜博で混雑する桜木町地区ですが、セミナーは無事開催されました。

今回も借地・底地に関するご質問ご相談が多く、予定時間を過ぎた４時３０分に終了いたしました。
次回は６月２８日日曜日を予定しておりますので、ご予約はお早めにお願いいたします。

地主さん（底地所有者）との人間関係について続き

借地契約において地主さん側への承諾が必要な事項は次の項目があります。
１）建物の増改築
２）建物の建替え
３）借地契約の名義変更（非譲渡）
４）借地権の譲渡
５）借地権の転貸

借地権者は、何かをするときには必ず地主さんの承諾が必要ですから、仲が悪いということは致命的なのです。
当然借地権の価値そのものに影響がでます。

以下次号

２００９年４月２５日（土曜日）に借地権セミナーを開催いたしました。

当日は悪天候にもかかわらず、１２名のご参加をいただきました。

ご来場いただきましたお客様の声です。
「本日は参加させてもらい、とても勉強になり良かった。また、なにか疑問点がでてくればお伺いします。」

「地主さんに要望を言うのにも、基本的な知識がなければ、恥をかくところでした。また相談に乗ってください。」

次回借地権セミナーは
２００９年５月２３日（土曜日）１３時より
ランドマークタワー１１階セミナールームにて開催いたします。

④借地権設定者（地主さん）との関係について
借地権設定者とは、底地の所有者＝賃貸人の正式な名称のことです。
借地権を持っている人は、土地の賃借人ですから、貸主といったほうが解り易いと思います。

貸主である地主さんとの人間関係のことですが、借地権の価値では直接数字では表せませんが、確かに重要な部分です。

地主さんとの仲が良い場合は問題がありませんが、悪い場合については、いろいろな問題が出てきます。

借地の借主側が貸主側に対して、更新料の額や建物建替えの承諾、借地権譲渡の承諾など借主側からお伺いをたてなければならないことが、多々あります。

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③地代の続き
（契約書の地代増減の話の続き）

借地研究所が契約書を作成するのであれば、賃料増減については、借主・貸主双方共、また次の世代になっても疑義や解釈の違いが出ない内容が望ましいと考えます。
　契約締結時も２０年後も平等になるような数値基準のもの例えば、固定資産税標準額や路線価による前面道路評価額を基準値にすれば良いのではと考えます。
また、少々面倒ですが、消費者物価指数のうち地代家賃の数字でも良いと思います。

契約書の作成はなかなか大変ですから是非ご相談ください。

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③地代について
土地賃貸借契約において問題になるのはこの土地の地代です。
２０年間の間毎月合計で２４０回の地代を支払う期間中のすべてを１枚の契約書で網羅するのも大変です。

ほとんどの契約書には、「物価の変動、土地固定資産税等の増加により不相当となった場合は増額ができるものとする。」ですとか
「近隣相場により（地主側が）増額の申し出ができることとする。」
などの例がみられます。

ほとんどの契約書は地主側の作成によるものであるため、民法の賃料増減請求権のように、「増」と「減」のうち契約書上に存在するのが「増」のみというのが興味深い内容です。
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②更新料について続き
ケース２．「甲乙異議を申し出ない場合、契約は更新できるものとします。」
この場合更新料に関する文言が無いので、法律的には更新料支払はしなくてもよいものと解釈しますが、
地主（底地）側との関係を良好に保つためにも、いくらかの更新料を支払うほうが賢明であると考えます。

地主（底地）側との仲が悪いということは、借地権の価値を下げることになります。

もし、借地権を販売しようとしたときに、買主さんに「実は地主側と揉めています。」と話したら、誰でも購入をあきらめます。

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