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本日借地権セミナー開催しました。

朝から風と雪混じりの雨が降る寒い中、
チリの地震による津波警報があり、
ＪＲ各線が運転を見合わせた中での開催となりました。

ご参加いただきました皆様には、深く感謝しております。
今回は個別相談が多く、お待たせいたしまして申し訳ございませんでした。

次回は４月２５日日曜日１３時開催となります。

２月２８日開催の借地権セミナーは若干の空があります。
前日１６時まででしたら参加をお受けできますので、
０４５‐６４０-４３８０までご連絡ください。

借地権セミナー開催のお知らせ
来る１月１７日日曜日午後１時より
「横須賀市文化会館」
にて借地権セミナーを開催いたします。
久しぶりの横須賀市での開催ですから是非ご参加ください。
お申込は、
お電話０１２０－３８６－２１５　
担当：井上までご連絡ください。

本日第３６回借地権セミナーが開催されました。

小雨の中、ご来場いただきました皆様
本当にありがとうございました。

次回は１１月２９日日曜日１３時より開催いたします。
不動産鑑定士の鈴木講師が参加します！

等価交換について

等価交換とは、文字通り２つの不動産を互いに
交換するというもので、借地権の場合は、
借地と底地の交換を行うもの等があります。

さて借地権一団の土地が２階建てのように
借地／底地の関係になっています。

実際の等価交換は、それぞれの位置と面積だけでなく
地型、道路との接道を勘案していわゆる等価となるよう
区分けします。

単純な線引きだけでは分割後の２つのときに大きな
価値の違いが出るケースがあります。

以下次号に続く

確かに普通借地権（旧法借地権）の定期借地への
移行は可能ですが、借地権側のデメリットを補う
必要があります。

実行までには、そのあたりの補償についても
よく話し合う必要があると思います。
借地の保証金額、契約終了時の地主側による
建物買取保証などいろいろな策があると思います。
いずれにしてもよくメリットデメリットを検討・話し合いを
した上での実行をしてください。

次回は、等価交換のお話をします。

借主側の
１）メリット
普通借地と比較して地代が下がる傾向があります。

２）デメリット
期間満了と同時に更地にして返却しなければなりません。
一般的には保証金の支払が必要です。

以下次号

普通借地契約を定期借地契約へ変更するには

変更のメリット・デメリットは
地主側の
１）メリット
期間満了により土地が自ら利用できるようになる
一般的に保証金を預託するためある程度の運用ができる。

２）デメリット
普通借地と比較して地代が下がる傾向があります。


以下次号

借地の契約でこんな質問があります。

普通借地契約を定期借家契約に変更できますか？

可能か不可能かと問われれば、

答えは「ＹＥＳ」です。

しかし、これまでの借地契約を合意によって解除する
必要があります。

普通借地契約を定期借地契約にするには、
地主側、賃借人側双方に
メリット・デメリットがあります。

以下次号

さて契約書が無い場合
最終的には新たに作成が必要です。

その場合に気をつけるのは
①従前の契約期間を踏襲すること
②契約書の内容について双方が納得して作成すること
　特にこれまで決められていなかった重要なことについて決定するとき
③法律、判例を遵守すること
などがあります。

これまで決めていなかったことを決めるわけですから
いきなり作成して「ここにサインと押印をして！」と
言っても難しいですね。

互いに納得して書面を作成してください。

借地権セミナーのお知らせ

来週（８月３０日日曜日１３時より）開催されます
借地権セミナーは空席がありますので
お申込をお考えのかたはお電話ください。
０４５-６４０-４３８０まで。

借地権セミナーは、
横浜ランドマークタワー１１階セミナールームにて
開催いたします。
（セミナー参加費お一組5,000円）

借地研究所所長、不動産鑑定士による個別相談も
行いますので借地問題にお悩みの方は
是非ご参加ください。（３０分無料）

個別相談のみの受付もいたします。
０４５-６４０-４３８０まで。

契約書が無い！

イザというときに困ります。

◎相続が発生した際。
契約内容がはっきりしないなら、課税はどうなる？

◎借主貸主間でトラブルが起きたとき。
本来は、決まり事を記載した書類が無ければ、トラブル
解決は難しい！！

そのほかにも問題は沢山あります。

やはり、互いに「無いとまずい」と感じた時に
作成すべきなのです。

以下次号

第３４回借地権セミナー開催しました！

とても天気の良い日曜日に
借地権セミナーが開催されました。


セミナー中の外の様子です。
海と空の色が綺麗ですね。



開催中のセミナー会場
不動産鑑定士の鈴木先生の講演中です。

次回セミナー開催は８月３０日です。

（借地の）賃貸借契約書が無い！（続き）

誰も契約書を持っていない場合
従前からの契約書を作成しなくてはなりません。

なぜでしょうか？

地主さん側は、相続時や税務上の問題で契約書は
必要です。

借地権を持っている側も同様に必要です。

そして、問題が発生したときの解決にも契約書が
必要なのです。
どちらにしても何か事が起きたときに必要なのが
契約書です。
以下次号

（借地の）賃貸借契約書が無い！（続き）

地主さんも契約書を持っていない場合

つまり誰も契約書を持っていない場合
１．もともと口頭契約で書類が無い
２．過去にはあったが両方とも失くしている
この２点が考えられます。

契約書が無い場合、注意点としては、
①契約当事者としての確認
②経過の確認（過去から現在までの地代支払履歴や
　更新の有無、更新料支払の有無、契約行為に対して
　の手続きの有無）
③契約に関する約束事の確認（口頭でも書類でも）
等が必要です。
以下次号

「契約書が無い！」その３

２．地主さんとの関係
やはり現状での地主さんとの関係が良好かどうか
ということは重要です。

契約書が手元には無いけれど、地主さんはもう一部を
保管しているのなら、その写しをいただければ良いこと
ですが、関係が悪ければそれもできません。

では地主さんにも無い場合は・・・

以下次号

「契約書が無い！」２回目

土地賃貸借契約書が無い場合どうすれば良いのでしょう。

先ず考えなければならないのは、
１．現状の契約状態です。
　確認してください。
①賃料は途切れなく支払っているか？
②貸主が誰か把握しているか？
③契約の始期（一番最初あるいは最も最近の更新時期）
④借地の契約種類（木造対象か非木造対象か）？
⑤最初に契約が始まったときの内容（馴れ初め）？

これらの内容を確認してください。
特に先代や先々代が初めに契約したのであれば、
現在話が聞ける方に知っているだけの内容を
全部聞いておく必要があります。　以下次号

「契約書が無い！」場合について

借地契約であれば、土地賃貸借契約という名前の
契約書が存在するはずです。

でも借地契約がスタートしたときに
地主さんと土地賃借人とが特殊関係にある場合、
「地代の支払だけすればいいよ」
という口約束だけで契約が始まってしまった場合や

当初はあったはずの契約書を紛失してしまった。

あるいは、最初の契約書はあるけれども、何回目か
更新時期を過ぎているが、更新後の契約書は全く
作成していない。

など様々なケースで契約書が無いことがあります。
以下次号

借地権セミナー開催報告

６月２６日日曜日に第３３回借地権セミナーを開催しました。

天気の悪い中ご来場された皆様には感謝します。
写真は第２講の不動産鑑定士の鈴木先生の講義の様子です。


不動産鑑定士の先生が難しい話を優しく説明してくださいますので、複雑な借地問題も安心して任せられます。

地主さんとの良好な関係

「地主さんとの関係を良好に保つ」ということを実践する
ためには、やはり土地賃貸借契約の内容やある程度
の法律は知らなければならないと思います。

事が起きてからではなく、内容をよく知り地主さんとの
良い協力体制を築けば、生活基盤としての土地利用も
円満に継続できるというものです。

以下次回へ続く

地主さん（底地所有者）との人間関係について続き

しばらく間があいてしまいまして失礼しました。

さて地主さんとの人間関係が大事と何度も説明してきました。
前回の項目の承諾には地主さんの承諾が不可欠で、
もし勝手に行えば、土地賃貸借契約の解除事由になってしまうからです。

では、どうすれば良好な人間関係の維持ができるのでしょうか。

さすがに文章でご紹介はできませんが、近くであれば年に一度はご挨拶したり、田舎のお土産やお中元、お歳暮のお届けもあるでしょう。
でもやはりいつも状況を報告するということ＝自分を知ってもらうことが良好な状態を保つことだと思います。
次回に続く

第３２回借地権セミナー開催！

５月２３日土曜日に３２回目のセミナーを開催いたしました。
Y１５０横浜博で混雑する桜木町地区ですが、セミナーは無事開催されました。

今回も借地・底地に関するご質問ご相談が多く、予定時間を過ぎた４時３０分に終了いたしました。
次回は６月２８日日曜日を予定しておりますので、ご予約はお早めにお願いいたします。

地主さん（底地所有者）との人間関係について続き

借地契約において地主さん側への承諾が必要な事項は次の項目があります。
１）建物の増改築
２）建物の建替え
３）借地契約の名義変更（非譲渡）
４）借地権の譲渡
５）借地権の転貸

借地権者は、何かをするときには必ず地主さんの承諾が必要ですから、仲が悪いということは致命的なのです。
当然借地権の価値そのものに影響がでます。

以下次号

２００９年４月２５日（土曜日）に借地権セミナーを開催いたしました。

当日は悪天候にもかかわらず、１２名のご参加をいただきました。

ご来場いただきましたお客様の声です。
「本日は参加させてもらい、とても勉強になり良かった。また、なにか疑問点がでてくればお伺いします。」

「地主さんに要望を言うのにも、基本的な知識がなければ、恥をかくところでした。また相談に乗ってください。」

次回借地権セミナーは
２００９年５月２３日（土曜日）１３時より
ランドマークタワー１１階セミナールームにて開催いたします。

④借地権設定者（地主さん）との関係について
借地権設定者とは、底地の所有者＝賃貸人の正式な名称のことです。
借地権を持っている人は、土地の賃借人ですから、貸主といったほうが解り易いと思います。

貸主である地主さんとの人間関係のことですが、借地権の価値では直接数字では表せませんが、確かに重要な部分です。

地主さんとの仲が良い場合は問題がありませんが、悪い場合については、いろいろな問題が出てきます。

借地の借主側が貸主側に対して、更新料の額や建物建替えの承諾、借地権譲渡の承諾など借主側からお伺いをたてなければならないことが、多々あります。

以下次号へ

③地代の続き
（契約書の地代増減の話の続き）

借地研究所が契約書を作成するのであれば、賃料増減については、借主・貸主双方共、また次の世代になっても疑義や解釈の違いが出ない内容が望ましいと考えます。
　契約締結時も２０年後も平等になるような数値基準のもの例えば、固定資産税標準額や路線価による前面道路評価額を基準値にすれば良いのではと考えます。
また、少々面倒ですが、消費者物価指数のうち地代家賃の数字でも良いと思います。

契約書の作成はなかなか大変ですから是非ご相談ください。

以下次号へ

③地代について
土地賃貸借契約において問題になるのはこの土地の地代です。
２０年間の間毎月合計で２４０回の地代を支払う期間中のすべてを１枚の契約書で網羅するのも大変です。

ほとんどの契約書には、「物価の変動、土地固定資産税等の増加により不相当となった場合は増額ができるものとする。」ですとか
「近隣相場により（地主側が）増額の申し出ができることとする。」
などの例がみられます。

ほとんどの契約書は地主側の作成によるものであるため、民法の賃料増減請求権のように、「増」と「減」のうち契約書上に存在するのが「増」のみというのが興味深い内容です。
以下次号へ

②更新料について続き
ケース２．「甲乙異議を申し出ない場合、契約は更新できるものとします。」
この場合更新料に関する文言が無いので、法律的には更新料支払はしなくてもよいものと解釈しますが、
地主（底地）側との関係を良好に保つためにも、いくらかの更新料を支払うほうが賢明であると考えます。

地主（底地）側との仲が悪いということは、借地権の価値を下げることになります。

もし、借地権を販売しようとしたときに、買主さんに「実は地主側と揉めています。」と話したら、誰でも購入をあきらめます。

以下次号へ

①契約期間の続きです。
旧法借地契約の期間は、法律で決められた最短期間よりも短い場合は、法律で決められた期間まで延ばされます。これは弱者救済という基本原則に従い、借主側を守っている法律なのです。

②更新時の更新料
前述の契約期間が満了する際に、建物が存在し、借主側が継続を希望する場合は、借地契約は更新されますが、問題は更新料の支払です。

土地賃貸借契約書を見てみると
ケース１．「更新時に更新料を支払うことにより更に２０（３０）年間の契約ができるものとする」
この場合は、明らかに更新料支払が更新の条件となっていますので、更新料を支払わなければなりません。

以下次号へ

①契約期間　
旧法（平成４年７月３１日までに始めて契約した借地契約）による「建物の所有を目的」とした自住用の借地契約であり、契約期間を定めた場合は、堅固なもので３０年以上、その他の建物の場合は２０年以上と法により定めらています。

この契約期間が、契約書によってまちまちです。
本来の目的とは異なり、契約期間は１０年としてあるものもあります。

このような場合では、契約書ではなく法律に従い、契約期間は最長期間となり堅固建物で６０年、非堅固建物で３０年となります。

以下次号へ

土地（借地）賃貸借契約書について

土地契約書にはいろいろな書式がありますが、
もっともポピュラーなのは、文房具屋さんで売っている
薄手で縦書きのものでしょう。

実際相談を受けて拝見するもののほとんどがこの手の書類です。
他には、公正証書による契約書や弁護士さんが作成したもの、地主さんが自ら作成したものもあります。
ではその中の項目を一つ一つ見て行きましょう。

①契約期間　旧法（平成４年７月３１日までに始めて契約した借地契約）による「建物の所有を目的」とした自住用の借地契約であり、契約期間を定めた場合は、堅固なもので３０年以上、その他の建物の場合は２０年以上と法により定めらています。
以下次号へ

春を告げる花「梅の花」の時期も終わりまもなく春本番の時期を迎えます。
花粉症の私にとっては苦しい時期の本番を迎えます。

さて、前回まで地主さんとの関係のお話でしたが、今回からは借地権の契約書について以下の項目の順番でお話をしてまいります。

①契約期間（残存期間）
②更新時の更新料
③地代
④借地権設定者（地主さんのこと）との関係
⑤契約書が無い場合

少し専門的なお話が多いので少しずつご説明します。

以下次号へ

これまでに地主側が決めた勝手なルールと題して数例のご紹介をしました。

こういったルールを決める場合も、ほとんどが実際の法律関係を知らないがために、勝手な思い込みで決めているようです。

民法では、借地人側に一方的に不利な条件を付した場合は、その決め事自体が無効という決まりがあります。
とはいっても、貸す側・借りる側双方が法律関係に疎いとなるとその法律すら知らないということになります。

お互いよく解らない同士で揉め事が起きればこんなに恐ろしいことはありません。

悲しい結果とならないためにも、事前に当研究所へご相談ください。
以下次号

２月２２日日曜日、２が三つ並ぶぞろ目の本日
ランドマークにて借地権セミナーを開催いたしました。

今回も盛況で、質問が飛びかう会場内でした。

次回は３月２２日日曜日１３時より開催します。

地主さんの決めた（無謀な）自己ルールについてご紹介します。【３回目】

ごく普通の土地賃貸借契約に「契約期間は最初の更新は認めるが、その後の更新は無く期間満了とともに解約となり、土地は更地にして返還（返地）する。」

という内容が記載されていました。
これを見て、皆様はどう思いますか？


いわゆる旧法借地権では、期間満了とともに契約は終了する。という記載がありますが、続きがあり、
「ただし、建物が存続する場合に限り、前条件と同様に契約が継続するものとする。」とあります。
この場合には、「土地所有者が正当事由があり遅滞無く異議を申し出たときは、この限りではない。」と規定しています。

したがって、建物が存続する限り借地権は継続するものだということです。
以下次号へ

前回、地主側の正当事由補填のための金銭給付
についてご説明しましたが、少し補足をつけさせていただきます。

一般的な正当事由の評価については、なかなか認められるものではありません。
特に借地権の底地を持つ地主さんであれば、他に居住用の財産を所有していることは容易に推測もできますし、どうしても（借地権のある土地が）必要であることを立証することは難しいのです。

そこで、財産上の給付（要は金銭の給付）を行うことにより、正当事由を強化しようというものです。
もともとの正当事由が弱ければ弱いほど、財産上の給付の額も上がるわけです。
また、その土地の評価や借地権上にどれだけ長く居住していたか等が考慮されます。
以下次号

地主さんの決めた（無謀な）自己ルールについてご紹介します。【２回目】

２．次回の更新はしませんので、建物を壊し更地にして返還してください。

これは説明するまでもありませんが、地主側からの更新の拒絶を行うためには、正当事由というものが必要になります。

これには、判例もあります。
◎．地主側がその土地の使用を必要とする事情があること。　そしてその事情の逼迫性を補うものとして、財産上の給付（いわゆる立退料）をする旨の申出を考慮して正当事由と認めるとされています。

その財産上の給付の額については、個々の内容を考慮するとされています。
以下次号

地主さんの決めた自己ルールについてご紹介します。
（少々無謀な決め事として紹介します）

１．地代は２年ごとに必ず値上げします。
　従わない場合は、土地賃貸借契約は解除します。

実際に契約書に記載のあった事例です。これにはビックリしましたが、地代の値上げを契約で決めることはできても、実際は、借地借家法第１１条では地代増減請求権というものがあり、事前に約定で値上げを決めていても、その値上げが相当と認められるまでは、確定はしません。
また、同法に強行規定というものがあり、特約等で借地権者に不利なものは無効とする。　となっていますから、一方的な値上げは無効という解釈になります。

次回に続く

地主さんとの関係について

前回借地権価格は、地主さんとの関係が影響すると説明しました。
借地権関係の相談事例が増える毎に言えることは、
先代または先々代が始めた土地賃貸借契約から代替わりしてきた現在の借主である借地権者側も、貸主である借地権設定者（底地権者）側も借地権の法律や判例を知らないで先代から教わったり、他の地主さんから聞いたことを真に受けて、そのまま踏襲しているという方が多いことに気がつきます。

中には、法律そっちのけで自分達が作ったルールを土地賃借人に守らせているという猛者もいらっしゃいます。

確かに、土地賃借人の人たちが反論も無ければ、そのまま時が流れるだけでしょう。

次回はそんな礼をご紹介します。

前回地主さんとの関係も借地価格に影響すると説明しました。

地主さんとの関係の良し悪しがどうして？とお思いの方もいらっしゃると思います。

借地権の弱点と言っても過言ではないのが、地主側にしてもらわなければならない承諾の各種なのです。

増改築や建替えの承諾、借地権譲渡の承諾などがそうです。

関係がよければ、笑顔で了解もいただけるでしょうが、関係が悪ければ、承諾もなかなかもらえず、承諾料も高くなるということになり、結果的に借地権の価値そのものを下げる結果になります。

以下次号

借地権価格とは、
所有権として一体の土地ではなく
いわゆる底地と借地部分に分けた借地部分の土地利用権と建物そのものの価値を示したものになります。

土地の利用権ですから、様々な要因が絡んできます。
１）所有権である土地の価格
２）土地の賃貸借契約書の内容
①契約期間（残存期間）
②更新時の更新料
③地代
④借地権設定者（地主さんのこと）との関係
３）建物の現状（価値）

これらの要因から借地権の価格を算出するわけです。

意外なことに地主さんとの関係も価格に影響があるのです。
以下次号

本日は毎月定例の
借地権セミナーが開催されました。
今回も満員御礼でお入りになれない方には誠に申し訳ございませんでした。

皆様それぞれのご質問、お悩みがあるようです。
今後も毎月開催いたしますので、是非ご参加ください。

ご予約は０４５-８４９-６６０１までお電話ください。
次回は２月２２日日曜日に横浜ランドマークタワー１１階にて開催いたします。
お早目のお申込を願います。

借地権上の建物の増改築や新築が
土地所有者にとって不利であることから
承諾が必要ということは既にお解りでしょう。

では承諾時の承諾料はどのくらい必要なのでしょうか？

増改築、あるいは新築によって土地所有者が被る不利益を金銭に置き換えるものが承諾料です。
一般的にはと説明をしますが、実は土地所有者側の
考え方、地方の慣例によりかなり開きがあります。

平均値といったほうが正しいのですが、
借地権価格の５％～１５％程度の場合が多いようです。
では借地権価格とは・・・
以下　次号へ

さて、屋根の葺き替えはともかく、どんな内容の工事が
増改築禁止に該当するのでしょうか？

それは建築基準法第二条五項に明記があります。
「主要構造部」とは
壁・柱・床・はり・屋根・階段
（但し間仕切壁、最下階の床、小ばり、屋外階段等は除く）
これらの過半の工事について行う場合には地主側の許可が必要ということなのです。

次回に続く

増改築禁止の続き

そもそもの期限を越えることが地主側にとって不利であることはご理解できたことと思います。

さて実務でよくある相談では、
屋根が悪くなったので、たまたま来た業者に頼んで
葺き替え工事をしたのだけれど、これも増改築禁止に
当るのですか？

すでに後の祭り的な出来事ですが、はっきり申し上げて、既に違反行為になっています！

アドバイスとしては、後からでも菓子折りでも持参して地主さんにその旨を報告してください。
と伝えています。

次回に続く

「増改築禁止という」のはなぜ存在するのか？【その２】

借地権セミナーに参加された方のアンケートより
皆様のご質問、不安にお答えしております。

後半：
法律施行時の考えもあって、最短２０年という木造等の非堅固建物目的の借地権存続期間が定められたのです。
そこで問題なのは、２０年という期間を超えて尚存続する建物増改築は、地主側の不利になることだという判断です。

この理由により増改築（建替えも含め）は、地主側にとって不利な事柄であり、承諾が必要であると考えられています。

以下次回に続く。

昨年のこと、栄区の小山台付近でのこと

車を運転中に信号待ちで停まってたら、
開いていた車の窓から珍客が飛び込んできました。
まだ子供なのか、人にも動じず、「チー、チー」と鳴いています。

車を道路わきに止めて
ドアを開けて空に返してあげました。

「増改築禁止という」のはなぜ存在するのか？

借地権セミナーに参加された方のアンケートより
皆様のご質問、不安にお答えしております。

市販の土地賃貸借契約にも「増改築禁止特約」の項目は、ほぼ必ずといってよいほど入っています。

アンケートでも、「確かに土地は借りているが、建物は自分の所有なのにどうして地主側の承諾が必要なのか？」といった声が寄せられます。

その答えを求めるには、借地権の成り立ちまで溯る必要があります。
　そもそもいわゆる旧法の借地権が施行された大正１０年頃は、自分の土地でない場所に建てる建物は、長持ちさせるという考えは無く、２０年も持てばよいだろうという法律を立案する側の考えがあったようです。

このため、借地権（非堅固建物）の最短期間は２０年と定められています。

前半はここまで、次回に続く。

【地主さんに支払う承諾料の額について（その３）】
借地権セミナーに参加された方のアンケートより
皆様のご質問、不安にお答えしております。

３．地主さんに払う承諾料の額が解らない。
編の第３回です。

③借地権売買のためのもの

借地権自体は売買ができる権利とはいうものの、先ず地主さんの協力がなくては成立しません。
　勝手に売買してしまえば、地主さんとの関係が悪化し最悪は、土地賃貸借契約の解除につながります。

そこで必要なのが、売買（名義変更）のために地主さんに支払う承諾料です。

一般的には、借地権価格の１０％～１５％程度といわれていますが、中には地代が安価すぎていた、先祖代々この地域は一律額が決まっているなど、個別性、地域性により内容は異なってきます。

それではまた次回へ

昨年最後の内容の追加説明です。

借地上の建物名義変更について

注意点としましては、
借地権における土地賃貸借契約の契約当事者は、
そのまま建物所有者である必要があるのですが、稀に別になる場合もあります。
　例えば、建物を建替または大規模修繕を行う際に、自己資金以外は、金融機関からの融資を受けるという方は多いと思います。
その際に契約当事者が高齢である場合は、そのお子さんが、融資を受けることが多いのですが、金融機関との問題や税務の関係等で、そのまま建物名義もお子さんの名義にしてしまうことが多いのです。
　その際に、お子さんと同居中であれば、特に問題はないのですが、既に別居していて別の場所で生活の拠点を構えているような場合、地主さん側から異議申し立てを受ける場合があるのです。

それではまた次回へ

新年　明けましておめでとうございます。

　本年もよろしくお願いいたします。

今年も皆様のご質問、不安の解消のために活動してまいります。

今回は、ご挨拶のみとさせていただきます。

【地主さんに支払う承諾料の額について（その２）】
借地権セミナーに参加された方のアンケートより
皆様のご質問、不安にお答えしております。

３．地主さんに払う承諾料の額が解らない。
編の第２回です。

借地権に関する地主さんへの承諾料というと
②建物の名義書換えのためのもの

単純に借地権を含めた建物名義の変更ということであれば、地主さんの承諾を得る必要があります。
推定相続人であれば、本来は承諾料までは支払う必要は無いのですが、推定相続人ではない人となれば話は別です。

承諾料の基準（あくまでも目安です）は借地権価格の１０％～１５％程度といわれています。

本年は、今回が最後となります。
皆様、良い年をお迎えください。
そして、迎える年がよい年になりますように。

ではまた次回に続きます。

借地権セミナーに参加された方のアンケートより
皆様のご質問、不安にお答えしております。

３．地主さんに払う承諾料の額が解らない。

これは回答がいくつかに分かれてしまいますが、
一つずつご説明しましょう。
借地権に関する地主さんへの承諾料というと
①建物の増改築あるいは建替えの際のもの
②建物の名義書換えのためのもの
③借地権売買のためのもの

①建物の増改築あるいは建替えの際のもの
というのは、借地権上の建物について増改築や
建替えについて承諾をもらうための金銭です。

そもそも借地権という法律が設定された大正１０年のころには、木造建物の寿命が２０年程度ということから借地期間も２０年と設定されているようです。
このため、寿命イコール借地期間の２０年を超えてしまうことになる増改築や建替えは、地主側にとっては不利という考え方から、承諾料が必要になるわけです。

この場合の承諾料は、その額が決まっているわけではなく、地主さん一族が額を決めている地域もあったり、
契約書に額を記載してる場合もあります。
そのような場合以外では、借地権の不動産価格を算出して、その５％～１５％を承諾料として支払います。
借地権の不動産価格については別にご説明します。

少しながくなりましたが、それではまた次回。

借地についての不安を解決していきます。（借地権に係るアンケートより）

今回は第２回
２．借地権の価格設定が解らない！

価格の設定については、近隣の売買事例だの路線価を見ろだのいろいろな説がありますが、
基本は
①土地の更地価格
②建物の価値
③借地権の契約内容
④前述の地主さんとの関係
のすべてが加味されます。

初めに、借地権の価値には、地代が高いのか安いのか、
更新時の費用はどうか、建替えの承諾はもらいやすいのか？
これらの要素が価格に影響を与えます。
それから土地の近隣での売買価格や土地の
間口、奥行や形、接している道路の種類（公道か私道か）
道路の幅員、そして公法制限（建蔽率・容積率他）

よく、私の土地はいくらで売れますか？
と質問をうけますが、いろいろな要素を細かく調べてからお返事をすることにしています。

それではまた次回。

借地権の売買について訊かれること（アンケートより）

１．地主さんとの交渉が心配。
２．価格の設定が解らない。
３．地主さんに払う承諾料の額が解らない。
という順番になっています。

最初の心配事について解説しましょう。
多くの方が、地主さんへの話の持って行きかたや交渉の内容について不安をもっています。
これだけは、普段のお付き合いが大事になってきます。
地主さんとの仲の良いことが、借地権の価値を上げることになるんです。

それではまた次回。

■所在／横浜市南区永田南1丁目
■土地面積／297.50㎡（90坪）
■沿線・最寄駅／京浜急行線「弘明寺」駅より徒歩10分
■土地権利／借地権（旧法）
■地目／宅地

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■所在／横浜市南区高根町4丁目
■土地面積／84.23㎡（25.48坪）
■沿線・最寄駅／横浜市営地下鉄「阪東橋」駅より徒歩3分
■土地権利／借地権（旧法）
■地目／宅地

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１２月１４日日曜日に開催しました借地権セミナーも無事終了しました。
参加いただいた方、悪天候の中のご参加ありがとうございます。

次回の開催は１月２５日日曜日１３時から、横浜ランドマークタワー１１階で行います。

借地権セミナーで質問が多い順番に説明しています。

第２位．地代に関すること
　現在の地代は適正なのか？高いのか？安いのか？
どなたも悩む問題です。　
もちろん土地賃貸借契約の内容にもよりますが、不動産鑑定、固定資産税・都市計画税の額や路線価からの算出といろいろな方法があります。最も適正と思われる方法で算出を行います。

借地権の相談をセミナー終了時に個別相談としてお受けしております。
お気軽に声をかけてください。

借地セミナーでよく訊かれる質問事項は、次の通りです。多い方から順番に毎回お知らせします。
第１位．更新手続きについて
　借地権の更新は２０年あるいは３０年に一度のことですから、貸す側も借りる側も前回は先代が行ったというのが多いようです。そのため更新時期が到来すると、初めてのこととして右往左往されています。
もちろん契約内容や地方の慣例、習慣の違いによる地方ルールも存在はしますが、先ずはセミナーで基本を聞いてください。

毎月開催しております借地セミナーは定員いっぱいになることが多いので、早めのご予約を願います。

借地権のセミナーを行っていますが、最近の相談にはこんな話がありました。
【相談者：借地権所有者】
昭和初期から借地を借りていますが、契約書も見当たりません。先々代が戦後の混乱期に戦友だった地主さんと一緒に商売を始めたようで、そのつながりで土地を借りたようです。友人であり共同経営者であるため、初めは地代の支払も無かったそうです。
代は変わり、過去のことを知る人はほとんどいないため、契約書もな借地契約となっています。
今後のためにはどうしたら良いのでしょうか？
【回答：借地権研究所所長】
借地の契約については個々の内容がそれぞれ異なりますが、契約の初めに特殊事情がある場合が多いことは事実です。
さて、今回の場合、契約書が無いこと自体には大問題にはなりませんが、代が進んでいく将来への問題が次第に大きくなってしまうのは明白なので双方で話し合いを持つべきでしょう。
①継続の契約内容の話し合い。
②契約書の作成。
特に契約書の作成については、専門家をアドバイザーにいれて、どちらかに偏った内容とならないようにすることが肝心です。

来る１２月１４日日曜日に港南台アカデミアにて
横濱タウン新聞社さんと一緒に「借地権セミナー」を開催いたします。


借地権全般のご説明をいたしますが、今回は特に借地権に絡んだ相続のお話をいたします。


お申込は横濱タウン新聞社まで直接お申込ください。


〒234-0054　港南区港南台3-3-1港南台214ビル509-3
『横濱タウン新聞』アカデミア港南台　
E-mail info@town-np.jp　
045(831)5211　 FAX045(831)5647

久々の書き込みになってしまいました。　ブログは久しぶりなのですが借地権の相談は相変わらず多くとても忙しい日々が続いております。今月もランドマークにて借地権セミナーを開催する予定になっております
最近はリピーターさんがたくさん増えてきたので（中には３回連続のかたも。。）同じことを話ることができません。。ほとんどのセミナーは同じことを話しているみたいなのですが人数が少ないうえリピーターさんが多くなると
なかなか準備をするのも大変になっています。　今日もちょっとだけ原稿を書いています。　

今日も雨の中借地権のコンサルを行っているお客様が来られた。　結構時間がかかったのだがそのコンサルも今日でほぼ終わりになる。　もちろん無事に解決をすることができたことは言うまでもありませんが、、（結構自慢しているます。。）。今日は顧問の司法書士とリースティの社員である鑑定士も会議に参加し、（そうそう途中に土地家屋調査士もいました。）　今までの経緯を改めて報告をさせて頂きました。　最後の日にはカラッと晴れればよかったのですがちょっと残念です。　まあ雨降って地固まるということわざもあるので良しとしましょう。　また明日には新しい借地権コンサルの契約をする予定です。　無事解決できるよう頑張ります！

今日は１２月に行った借地権セミナーのお客様が来店された。　もちろん借地の問題でのご相談である。　セミナー後にコンサル契約を頂くことがかなりあるのだが、今回も
ご契約に来社された。　借地権セミナーではこれといってコンサルティング契約などの営業は一切行っていない。　個別相談の時も別に営業目的では行っていないのである。
それでもかなりの割合でその後個別に来社されることが多い。　大変ありがたい話である。　今日の借地権も案件も結構複雑だったが何とか解決はできると思う。
お客様のために頑張らねば！

先日借地権セミナーを横須賀で行いました。　チラシをあまり入れなかったのと今回は親会社である三春情報センターの支店で開催したこともありちょっと小ぶりのセミナーとなりました。
規模は小ぶりでも内容は充実。セミナー後のアンケートでもみなさんに満足との評価をいただくことができました。規模ではなくやはり内容が大事なので私的には満足です
次回は鎌倉市の芸術館で行うので今から楽しみです。　よろしければ是非ご参加ください。

４月２７日鎌倉にて借地権セミナーを行います。場所は鎌倉芸術館　久々に横浜を離れてセミナーを行います。今回は鎌倉在住のＳさんが第２部を行う予定です。不動産鑑定士の目から見た借地権を話す予定なのですが、あまり専門的すぎても分かりづらいので分かりやすいお話にしたいと思っております。当日は２部構成でその後個別相談会を行う予定。流石に５０人入るセミナー会場で５組ですとさびしいので３０組位にとも思っております。ご応募は電話またはＦＡＸにて行っております。　鎌倉または周辺にお住まいの方ご応募お待ちしております。

今月も借地権セミナーを開催いたします。２月９日から新聞チラシにより募集を始めました。すでに数組のご予約をいただき募集予定人数までもう少しとなっております。ますますパワーアップしたセミナーになっておりますので是非１度おこしください。

１月２７日無事に借地権セミナーを行うことができました。　予定時間をかなり超えるほどかなり白熱したセミナーになりました。今回は第２部をリースティ事業部の女性コンサルが初めて行いました。　結構緊張をしたらしくセミナー前のお昼ごはんも半分残す状態でした。「セミナーの出来は？」
の問いに「５０点・・・」と。　次回はもう少し落ち着いて話しができるのではないかと思います。初めてとしてはお客様のアンケート結果もかなり良く
上々の出来だったのみたいです。　たぶん来月のセミナーはまた新人が担当すると思います。（と言っても不動産鑑定士ですが。）
２月は２４日の日曜日を予定しておりますのでよろしくお願いいたします。

お陰様で今回の借地権セミナーも満員御礼となりました。キャンセル待ちのお客様には大変申し訳ないと思っております。セミナー参加人数ももう少し
多くすればとの話もあるのですが、やはり中身のあるセミナーと考えると今の人数を増やすことは難しいと考えております。２月も２４日を予定しておりますのでよろしければご参加ください。次回からは不動産鑑定士や１級建築士も加わりさらにパワーアップした内容になると思います。お楽しみに！！

１月の借地権セミナーの募集を始めました。１２日の土曜日からだったのですが、ありがたいことに１０時に電話の回線をオープンするとほとんど１時間で
予定組数の応募が来ました。毎回キャンセルをされる方がいますので余分に２組ほどのキャンセル待ちをしております。キャンセル待ちの状態ですが
ご応募お待ちしております。

借地権研究所では借地権研究プレミアム会員の募集を始めます。今年は３０組を限定しての募集したいと思っております。借地権セミナー参加者を
優先しますので一般応募枠はあまりないと思うのですが借地権にご興味がある方、特に横浜より遠方の方など。情報交換の場や鑑定士など専門の情報も得ることができます。ぜひご応募ください。　ご応募はメールにてお受付しております。

明けましておめでとうございます。借地権研究所所長の中川です。今年もよろしくお願いいたします。１２月の借地権セミナーもおかげさまで満員御礼でおこなわれました。今年もさっそく１月にセミナーを行う予定であります。今月は２７日の日曜日です。大変申し訳ございませんがセミナー参加募集は５組様に限定をさせていただております。今回も個別相談を行います。ご参加をお待ちしております。

今年も残すとこをもう１ヶ月をきりました。毎月１度開催していました借地権セミナーも今年も最後となります。前回まではセミナー参加人数を１０組とさせていただいたのですが、
今回からは５組とさせて頂きます。毎回１０組を超える応募を頂いている人気のセミナーになりましたが、やはり１０組では１人１人にサービスが行き届かないのではないか？との
おもいがありました。今回から試しに５組をさせていただくことでより価値のあるセミナーにしていきたいつもりであります。　ご参加いただけない場合もございますが何卒ご理解頂きますよう宜しくお願いいたします。

こんにちは、借地権研究所の所長中川です。　最近、借地のことでよく聞かれることの一つに賃借料が適正かどうなのかという質問があります。　セミナーでも説明しますが、場所、地勢、面積、道路の接道状況、そして大事なのが借地契約に至った経緯とこれまでの契約の内容です。これらの内容が解らないと、トンチンカンな答えを出すことになってしまいます。
　不動産関係者でない一般の方には解りずらいのかもしれませんが、駅前の土地と駅から数十分歩かなくてはいけない土地では価値が違いますし、真四角な土地と歪（変形）している土地でも価格は異なります。　動かない不動産だからこそ一つ一つに異なった価値があるのと同様に賃借料も異なってきます。　もし借地の地代（賃借料）を算出してほしいという方がいらっしゃいましたら毎月開催している借地権セミナーへご参加ください。　丁寧にご説明いたします。

毎月開催しています借地権セミナーから一つ。
ご来場になるお客様から様々なご相談を受けるなかで、数が多い、
「借地権の更新」について少しお話しましょう。

そもそも日本の慣習の中に賃貸借契約の更新時に更新料というものがあります。
もちろん慣習ですから、更新料を取らない地域もあるでしょう。

更新料自体は、次のような意味があるといわれています。
１．権利金が無い契約の代償としての支払。
２．廉価な地代の代償としての支払。
３．更新後の期間、土地所有者が自らの土地を使用できないことに対して補償金としての支払。

得に１．の権利金を授受されていない借地の賃貸借契約がほとんどですから、更新の時期になって
更新料の支払い請求が地主側から来たら、その請求が法外な数字で無い限り、契約や地主の方との
円滑な関係を保つためにもお支払になることをお勧めします。

ところで更新料の適正な額はどう決めるのでしょうか？

その答えは・・・

一度「借地権セミナー」へご参加ください。

本日借地権のご相談をランドマーク本社にて行いました。ご相談内容についてはここで書くことは出来ませんが、やはり個人の方では難しい内容だとおもいました。今回も感じたことは関係者同士がもめない為のコンサルの必要性だと、コンサル契約をさせて頂いた後ご希望に添えるよう頑張りたいと思います。

9月１日土曜日　ランドマーク１１階にて借地権セミナーを開催いたします。　今回は１１回目のセミナーになります。前回まではチラシのみの受付をさせて頂いたのですが今回ネットでの先行受付をさせて頂くことになりました。参加費は５０００円　ご家族様に限り１組２名様とさせていただきます。　毎回チラシ配布後２日程度で満席となる人気のセミナーです。講師は借地研究所所長　中川裕介
ホームページのからのお申込となります。ご参加をお待ちしております。

借地権の個別相談を受けその後コンサル契約をさせて頂くことが大変多くなっております。今月も数多くのお問い合わせを頂き、コンサル契約をさせていただきました。借地権のコンサルは一般的な不動産の仲介と異なり長時間となることが多くまた権利関係も複雑なことも多い為、数多くのコンサル契約を結ぶことが出来ません。　お待ちしているお客様には大変ご迷惑をお掛けしますがしばらくお待ちしていただくこともありますことをご了承下さい。今後も安心できるコンサルをご提供させて頂きます。

借地権セミナーでは具体例を上げてご説明をさせて頂いております。例えば、更新料を支払う法的義務はあるのか？支払うとすれば、相場はいくらか？　更新料の不払いは借地契約の解除事項になるのだろうか？
地代の滞納を何ヶ月すると借地契約は解除になるのだろうか？などです。借地については一般的な不動産関係者でも不慣れなところがあります。借地のことはリースティにお任せ下さい。

7月２８日、横浜ランドマーク11階において借地権セミナーが開催されました。おかげさまで今回も募集開始日２日後には予定募集人数に達する盛況ぶりでした。毎回キャンセル待ちの状態で大変ご迷惑をお掛けしておりますが、あえて少人数制にすることにより分かりやすいセミナーを心がけております。セミナー終了後の個別相談にも９割近い方が希望されました。９月は１日の土曜日に行う予定でおりますのでご参加をお待ちしております。

８月６日１５時　ＦＭ横浜Ｔｉｐｓ　Ｔｏｗｎのコーナー「Curious Various」にゲストコメンテーターとして出演することになりました。今後は月に１回の割合で出演することになります。今回の出演依頼は「投資」。
全般についてになりますが「借地権」についてもお話が出来ればと思っております。是非お聞き下さい。

はじめまして、借地権研究所の中川裕介です。借地権のことでお悩みの方のコンサルティングを行っています。また、年に数回借地権セミナーを開催し借地に関するご説明を行ったりしています。これから、借地に関する話や事例をほんの少しずつご説明していきますので、よろしくお願いします。